房地產企業預售階段三大税種預繳税務處理及會計處理

營改增之後，房地產業繳納的流轉税由價內的營業税變成了價外的增值税，確認收入的時間和金額也發現了變化，本文梳理了房地產企業在預售階段所涉及的增值税、土地增值税和企業所得税等三大税種預繳税務處理，並以簡單的案例對會計處理進行了説明。下面是yjbys小編為大家帶來的房地產企業預售階段三大税種預繳税務處理及會計處理的知識，歡迎閲讀。

　　一、增值税

按照財税36號及18號公告，房地產企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預徵率預繳增值税。

預繳義務的時間為實際收到預收款時，預繳的基數為實際收到的全部預收款，強調是收到。應預繳税款=預收款÷(1+適用税率或徵收率)×3%，一般計税方法下適用11%的税率，簡易計税方法下適用5%的徵收率。

　　二、土地增值税

土地增值税暫行條件實施細則規定，納税人在項目全部竣工結算前轉讓房地產取得的收入，可以預徵土地增值税，具體辦法由各省(自治區、直轄市)確定。同時根據16年70號公告，房地產開發企業採取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值税預徵計徵依據：土地增值税預徵的計徵依據=預收款-應預繳增值税税款。所以土地增值税預徵的計徵依據和增值税計算預繳税額的依據應當是一致的，同時根據計算公式，預徵義務的發生時間也應當與增值税一致。

　　三、企業所得税

根據31號文，企業銷售未完工開發產品取得的收入,應先按預計計税毛利率分季(或月)計算出預計毛利額，計入當期應納税所得額。而收入確認的金額和時間上，根據不同銷售方式有所不同：

　　(一)一次性全額收款方式

企業應於實際收訖價款或取得索取價款憑據(權利)之日，確認收入的實現。這種方式下，預售房地產未實際收到預收款但已經根據合同等達到應收款時間的，企業應當確認企業所得税預計毛利。這種方式下企業所得税確認收入的時間應當不晚於增值税下收到預收款的時間，所以計算預計毛利的基數應當大於等於實際收到的預收款。

　　(二)分期收款方式

企業應按銷售合同或協議約定的.價款和付款日確認收入的實現。付款方提前付款的，在實際付款日確認收入的實現。與一次性全額收款類似，此種方式下以合同約定和實際收款孰早來確認企業所得税收入，計算預計毛利的基數也會大於等於實際收到的預收款。

　　(三)銀行按揭方式

企業應按銷售合同或協議約定的價款確定收入額，其首付款應於實際收到日確認收入的實現，餘款在銀行按揭貸款辦理轉賬之日確認收入的實現。此種方式下與增值税基本不存在差異。

　　(四)委託方式

對於委託銷售方式，基本的原則都是在收到已銷開發產品清單之日確認收入，而未考慮實際收款或合同約定。導致可能早於或晚於實際收到預收款，與增值税的預繳義務發生時間應根據收到預收款和收到銷售清單的時間分別進行判斷。

從確認收入的時間上來看，31號文規定了4種不同銷售方式下的收入實現時間，其中對於一次性收款、分期收款和委託方式銷售的，應當首先

在企業所得税確認計算毛利時，除上述不同銷售方式的不同規定外，還應當注意是否可以扣除預繳增值税的問題。企業所得税確認的收入應當為不含税收入，這裏所説的税應當是根據銷售額計算的銷項税額(一般計税方法)或應納税額(簡易計税方法)。而在預售階段，增值税的納税義務尚未發生，其銷售額沒有確定，根據銷售額計算的銷項税額或應納税額也沒有確定，所以在預售階段計算預計毛利的基數應當是收到的預收款全額，不能扣除預繳的增值税。

　　四、會計處理

下面舉例來説明房地產預售階段的主要税務處理及會計處理。

例：A房地產開發企業2015年9月開始開發甲房地產項目，2016年7月開始開發乙房地產項目。2017年5月，甲、乙房地產項目均處於預售階段，當月甲項目取得預收款1000萬元，乙項目取得預收款1200萬元，假設A企業按月申報，當月除期間費用100萬元外沒有其他可以在税前扣除的項目。2017年5月A公司的會計處理及增值税、土地增值税(預徵率均為1%)、企業所得税(預計毛利率15%)處理如下(以萬元為單位)：

1.增值税

甲項目預繳增值税：1000÷(1+5%)×3%=28.57

乙項目預繳增值税：1200÷(1+11%)×3%=32.43

共預繳增值税28.57+32.43=61

2.土地增值税

預徵土地增值税的計徵依據=(1000+1200)-61=2139

預徵土地增值税額：2139×1%=21.39

3.企業所得税

當月企業所得税應當確認的預計毛利為：2200×15%=330

當月應納所得税額=(330-100)×25%=57.5

4.會計處理

(1)收到預收款

借：銀行存款 2200

貸：預收賬款 2200

(2)預繳增值税

借：應交税費—預交增值税 61

貸：銀行存款 61

(3)預繳土地增值税

借：應交税費—應交土地增值税 21.39

貸：銀行存款 21.39

(4)預繳企業所得税

借：所得税費用 57.5

貸：應交税費—應交所得税 57.5

借：應交税費—應交所得税 57.5

貸：銀行存款 57.5