房地產估價方法之比較法

專業的房地產估價是指按照嚴謹的程序，採用科學的方法，經過審慎的分析、測量和判斷，下面為大家介紹一下房產估價方法的比較法!

　　(一)比較法適用的估價對象

比較法適用的對象是同類房地產數量較大、經常發生交易且具有一定可比性的物業，例如普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產開發用地等。而對於數量很少、很少發生交易或可比性差的物業，就較難採用，比如特殊廠房、學校、紀念館、古建築、教堂、寺廟等。

　　(二)比較法估價的操作步驟

運用比較法估價一般分為四個步驟：(1)蒐集交易實例;(2)選取可比實例;(3)對可比實例成交價格進行處理，其中包括建立價格比較基礎、交易情況修正、市場狀況調整、物業狀況調整;(4)求取比較價值。

1.蒐集交易實例

只有擁有了大量真實的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，才能據此評估出客觀合理價格或價值。因此，首先應儘可能蒐集較多且真實的交易實例。

2.選取可比實例

我們需要選取符合一定條件的交易實例作為參照比較的交易實例。選取的可比實例應符合如下四個基本要求：(1)可比實例物業應是估價對象物業的類似物業;(2)可比實例的成交日期應與價值時點接近;(3)可比實例的交易類型應與估價目的吻合;(4)可比實例的成交價格應為正常市場價格或能夠修正為正常市場價格。一般選取3個以上(含3個)、10個以下(含10個)可比實例即可。

3.對可比實例成交價格進行處理

(1)建立價格可比基礎。

建立價格可比基礎包括如下五個方面：①統一付款方式;②統一採用單價;③統一幣種和貨幣單位;④統一面積內涵;⑤統一面積單位。

(2)交易情況修正。

可比實例的成交價格可能是正常的'，也可能是不正常的。由於要求評估的是估價對象的客觀合理價格或價值，所‘以，如果可比實例的成交價格是不正常的，則應將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

進行交易情況修正，首先應瞭解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離其正常市場價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常市場價格：

①利害關係人之間的交易。

②急於出售或急於購買的交易。

③交易雙方或某一方對市場行情缺乏瞭解的交易。

④交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易。

⑤特殊交易方式的交易。如拍賣、招標、哄抬或拋售等。

⑥交易税費非正常負擔的交易。

⑦相鄰物業的合併交易。

⑧受債權債務關係影響的交易。

(3)市場狀況調整。

由於可比實例的成交日期與價值時點不同，物業市場狀況可能發生了變化，因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在價值時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整。

(4)物業狀況調整。

物業狀況調整，是將可比實例在自身狀況下的價格，調整在估價對象狀況下的價格。物業狀況調整總的思路是：如果可比實例物業狀況好於估價對象物業狀況，則應對可比實例價格作減價調整;反之，則應作增價調整。

4.求取比較價值

經過交易情況修正、市場狀況調整之後及物業狀況調整之後，就將可比實例在其物業狀況下的價格變成了在估價對象物業狀況下的價格。但通過不同的可比實例所得到的價格可能是不相同的，最後需要採用簡單算術平均、加權算術平均等方法把它們綜合成一個價格，以此作為比較法的估價結果