房地產估價方法之收益法

每種估價方法都有其特定的適用對象和條件，有時可以同時運用，以相互驗證，有時是相互補充的，但不應相互替代。收益法是根據估價對象的預期收益來求取估價對象價值或價格的方法。房地產估價其他方法還有假設開發法、長期趨勢法等。

　　(一)收益法適用的估價對象

收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的物業，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、旅館、商店等。

　　(二)收益法估價的操作

收益法的計算方式是將未來收益轉換為價值，類似於根據利息倒推出本金，這被稱為資本化。根據將未來收益轉化為價值的方法不同，或者説資本化類型不同，收益法可以分為直接資本化法和報酬資本化法。

1.直接資本化法

直接資本化法是將估價對象未來第一年的某種預期收益，除以適當的資本化率轉換為價值的方法。其公式為：

或者，也可以用將未來第一年的某種預期收益乘以適當的收益乘數轉換為價值，這稱為收益乘數法。利用收益乘數將年收益轉換為價值的直接資本化法公式為：

物業價值=年收益×收益乘數

運用直接資本化法估價一般分為三個步驟：

(1)預測未來第一年收益;

(2)確定資本化率或收益乘數;

(3)計算收益價值。

2.報酬資本化法

報酬資本化法即現金流量折現法，也就是在考慮資金時間價值的前提下，認為物業的價值等於其未來各期淨收益的現值之和。

運用報酬資本化法估價一般分為四個步驟：

(1)估計收益期或持有期;

(2)預測估價對象的未來收益;

(3)確定報酬率;

(4)計算收益價值。

　　(三)物業收益的測算

在進行收益法估價時，可選擇其中某一個適用的值。

1.潛在毛租金收入

物業可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入——未考慮空置、收租損失和其他收入

2.有效毛收入

從潛在毛租金收入中扣除空置和收租損失後，再加上其他收入，就得到了物業的有效毛收入，即：

有效毛收入=潛在毛租金收入-空置和收租損失+其他收入

3.運營費用

收益性物業的運營費用是除抵押貸款還本付息外物業發生的所有費用。

4.淨運營收益

淨運營收益=有效毛收入-運營費用

淨運營收益的.最大化是業主最關心的問題，也是考察物業服務企業的物業管理工作成功與否的主要方面。

5.抵押貸款還本付息

業主對於物業經營情況的評價並不僅僅停留在獲取的多少淨運營收益，物業還本付息的責任即抵押貸款還本付息，還要從淨運營收益中扣除。

6.準備金

準備金又稱大修理基金，是業主或其委託的物業服務公司定期存人的用於支付未來費用的資金。

7.物業經營現金流

税前現金流=淨運營收益-抵押貸款還本付息

税後現金流=税前現金流-準備金-所得税

　　(四)報酬率的計算

報酬率，是與利率、內部收益率同類性質的比率。進一步説，報酬率是投資回報與所投入的資本的比率，其中不包括投資回收。

從全社會來看，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。