房地產項目評估的重點和難點

房地產項目評估的基本內容主要包括借款企業財務及資信評價、項目評價、項目投資估算與資金籌措評價、項目市場與銷售前景分析、項目財務指標測算與償債能力分析、貸款擔保評價，銀行效益與風險分析等。評估的重點和難點則主要有以下幾個方面：

　　1、房地產項目評估資本金內涵

項目資本金是項目融資的基本保障，房地產項目開發貸款項目資本金的比例原則上要求不低於35%(部分銀行規定商業用房項目資本金比例不低於40%)。項目資本金屬於非負債性質的資金，嚴格界定的項目資本金不應突破企業"所有者權益"(央行121號文件規定)，對新設的房地產項目公司而言，其"實收資本"即項目資本金，對仍用原公司開發項目的房地產項目公司而言，其只能為"所有者權益"中可以使用到該項目的現金部分。

新設房地產項目公司，其"註冊資本"通常不高，一般為800萬元或2000萬元，而目前規模稍大的房地產項目總投資均在億元以上，顯然對項目資本金不得低於總投資35%的要求難以達到，在實際操作中，新設房地產項目公司多是接受股東的資金進行開發，往往僅以取得“土地使用權”的費用計，投入項目的資金即基本達到和超過總投資35%的比例。

項目公司和股東互為獨立法人，其資金往來應為負債性質，但對於民營房地產項目企業具有特殊性，母公司和項目公司的董事長常為同一人(或股東基本相同)，資金也為其統籌操縱，在此意義，上股東投資款可理解為項目資本金。在項目評估中，可以用項目實際投入資金為依據，對子公司、母公司的股東實質上為一體的，將股東投入資金視同為項目資本金，而將關聯性不強的兩個公司之間的往來資金認定為負債性質。

對存量房地產項目公司項目資本金的界定，首先要把握其在建的所有項目，並按照項目總投資和已投入資金測算出其它項目所佔用的自有資金;其次，要遵循長期負債與長期資產匹配的財務原理，剔除“固定資產”和“長期投資”等長期資金的佔用，並按照謹慎性原則對“應收賬款”中賬齡較長、收回希望渺茫的非有效資產予以剔除，但與此同時，對於開發商其它項目待銷售房屋的預期利潤、且可用本項目開發的.資金部分，亦可視情況將之認定為項目資本金。存量房地產項目公司可使用於貸款項目的資本金最高不超過下面公式的測算：

　　2、房地產項目評估建設分期

由於央行要求在項目“四證”齊全、項目資本金到位後才能發放開發貸款，而地塊越大，項目總投資越多，對項目資本金要求也越高，為規避此規定，在項目評估中常存在將項目人為分期不良現象。房地產項目多為滾動開發，其常用項目前期開發樓宇的銷售回籠款投入到後期樓宇的建設中，使資金鍊得以銜接，故人為分期既不合理，也易導致信貸資金監管困難。

建議：一是根據項目開發計劃和進度，考察項目是否為分期開發，分期的依據可參考“工程規劃許可證”和“施工許可證”上所批建房屋的情況，在同一或相鄰時間內所批建的房屋不能認為是分期開發;二是在項目總投資、房屋開發面積等方面加以規定，必須達到合理的下限指標，對中小型項目禁止分期;三是對辦理同一“土地使用權證書”地塊上的開發項目審慎分期，堅決杜絕人為分期。

　　3、房地產項目評估貸款週期

根據現行規定，房地產項目貸款在“四證”齊全後才能發放，由於項目貸款內部運作週期較長，貸款發放時項目常已取得“預售許可證”，而在當前房地產項目市場需求較旺的情況下，項目所開發房屋銷售收入在預銷售以後的短斯內就可能集中實現，如果現金迴流即要求開發商還貸，那麼貸款期間僅為取得“四證”日期到“預售銷許可證”頒發之後的較短時間，銀行出於自身效益的考慮，通常不太願意收回貸款，而根據金融監管規定，房地產項目開發貸款在償清前，不允許將本項目銷售回籠款項挪作它用，使銀行和企業均面臨兩難選擇。

商業銀行首先要提高運作效率，評估可先行介入，力爭在項目“四證”取得時貸款即可發放。其次，分類指導，根據不同項目特點制定差異化貸款期限策略。再次，對於項目銷售款項在貸款償還前使用，可根據實際情況靈活把握，在貸款償還確有保障前提下，允許其適度運用。

　　4、房地產項目評估財務指標評價體系

房地產項目財務評價極為重要，要通過對項目開發經營成本、租售收入、投資期限、租售期限等因素綜合測算，得到項目總投資利潤率、自有資金利潤率、財務內部收益率、財務淨現值、項目投資回收期等靜態和動態經濟指標，並對項目還款能力進行分析，測算貸款償還期，同時要對項目進行盈虧平衡分析，並根據對項目動態經濟指標影響程度，確定租售收入、租售成本、開發週期等敏感性因素進行敏感性分析。對於開發週期較長的大型項目，按照上述財務指標體系進行全面評價，可直接採用利潤總額、投資利潤率等靜態指標進行分析。

　　5、房地產項目評估貸款抵押擔保方式

首先確立合理抵押值。以競拍方式取得、且在一定取得期限以內的土地使用權抵押的，按土地實際取得成本作為抵押值;以取得時間較長、土地價值上漲幅度較大土地使用權抵押的，按土地使用權評估值作為抵押值;以在建工程抵押，扣除施工單位墊資、預售房款等相關費用後，確定抵押物價值。

因此，要想採取適當抵押比率，開發週期較長、項目銷售前景不定性較大的土地使用權，在抵押率上嚴格控制。再次做好抵押擔保的銜接，確保抵押足值有效。