助理理財規劃師考點：制定住房消費方案

導語：為什麼進行住房消費規劃?制定住房消費方案的內容你知道嗎?大家跟着本站小編一起來看看理財規劃師的考試知識吧。

　　一、為什麼進行住房消費規劃

　　二、住房支出的分類P38

住房消費是指居民為取得住房提供的庇護、休息、娛樂和生活空間的服務而進行的消費，這種消費的實現形式是(買房或租房)。

按照國際慣例，住房消費價格常常是用(租金)價格來衡量的，而對於自有住房的價格則用(隱含租金)來衡量。

住房投資是指將住房看成投資工具，通過(住房價格)上升來應對通貨膨脹，獲得投資收益以期望資產保值或增值，在國外住房投資有時還被用來避税，在我國住房投資避税(作用不大)。

　　三、購房的目標

理財規劃師在瞭解客户的購房需求後，應幫助其確定購房目標，購房的目標包括計劃購房的時間、希望的居住面積、屆時房價。

(一)購房面積需求：1、不必盲目求大2、無需一次到位3、量力而行

(二)購房環境需求。房價取決於兩個因素：區位與面積。

(三)購房規劃的流程圖P40

購房或租房決策的影響因素有：房租上漲率、房價上漲率、居住年數、利率水平、負擔能力。

人們的居住需求由空間需求和環境需求等因素所決定。其中，空間需求的決定因素主要是(家庭人口)。環境需求的決定因素主要是(生活品質)。

　　四、購房的財務決策

(一)購房財務規劃的基本方法

1、以儲蓄及還貸能力估算負擔得起的房屋總價

(1)可負擔首付款

(2)可負擔房貸

(3)可負擔房屋總價=可負擔首付款+可負擔房貸

(4)可負擔房屋單價

　　2、按想購買的房屋價格來計算每月需要負擔的費用

例2-2(P41)

經驗數據顯示，貸款購房房價最好控制在年收入的(6倍以下)，貸款期限在(8～15)年之間。因為在這個範圍內，每月還款壓力較小，而且承擔的壓力也比較合理。

(二)其他需要考慮的因素

購房除了房款本身之外，還需要繳納契税、印花税、房屋買賣手續費、公證費、律師費等種費用，按揭購房還需要承擔按揭保險費等等。

1、契税：普通住宅成交價1.5%，非普通住宅3%。普通住宅：容積率1.0(含)以上;單套建築面積140(含)平米以下;成交價低於同級別普通住房平均交易價格1.2倍以下。其他為非普通住宅。

2、評估費

3、律師費：辦理公積金貸款時不需要支付律師費。組合貸款，公積金部分不收，商業貸款部分收。二手房貸公證每件200左右。

4、保險費：保險費是貸款費用中額度最大的一筆費用。公積金貸款不買。商貸中財產抵押擔保須購買，稱為“財產抵押擔保加購房綜合險”;財產抵押並加連帶責任保證，須購買;財產質押擔保或連帶責任擔保，可不購買。組合貸款保費計算中房屋險按商貸，人身險按公積金貸款方式繳納保費。

5、抵押登記費：需辦理抵押登記的貸款，抵押登記部門將收取每平米0.3元(建築面積)計算的登記費。

6、印花税：商品房買賣，0.5‰(萬分之五);貸款0.05‰(萬分之0.5);房產證，每件5元;房租1‰，不足1元按1元;出售住房的產權轉讓書據，按0.5‰(萬分之五)。(0611+-82、0611+-83)

　　(三)購房財務規劃的主要指標(P44)

理財規劃師用以估算最佳的住房貸款額度的最重要支付比率指標：

1、房屋月供款與税後月總收入的比率(注：三版是佔“税前”)：一般不應超過25%-30%

2、所有貸款月供款與税後月總收入的比率：33%-38%

　　(一)住房消費信貸的種類

目前我國各商業銀行開辦的個人住房消費信貸主要包括個人住房公積金貸款、個人住房商業貸款、個人住房組合貸款等。

1、個人住房公積金貸款

(1)住房公積金貸款的定義與特點

定義：個人住房公積金貸款是指銀行根據公積金管理部門的委託，以(公積金存款)為資金來源，按規定要求向購買普通住房的個人發放的貸款。

　　特點：

①貸款期限。一般來説，最長不得超過(30年)。

②貸款利率。比商業銀行住房貸款利率低。

③個人住房公積金貸款的借款人需提供一種擔保方式作為貸款的擔保。擔保方式有抵押加一般保證、抵押加購房綜合險、質押擔保、連帶責任保證四種。

住房抵押貸款是指貸款銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息。作為個人住房貸款的抵押物首先是(抵押人所擁有的房屋或者預購房屋)，其次可以用(抵押人依法取得的國有土地使用權)及貸款銀行認可的其他符合法律規定的財產。

連帶責任保證貸款方式對保證人要求比一般保證人嚴格，且僅限於(5)年期以下貸款。

④貸款對象。對貸款人的年齡限制不如商業銀行個人住房貸款那麼嚴格，沒有年齡上的限制。

⑤貸款額度由於各地住房公積金管理中心規定的貸款最高限額不同而有差異，因此與商業銀行個人住房貸款額度沒法比較高低。

⑥還款靈活度高

⑦辦理公積金貸款的申請人需提供的資料。P46合法的身份證件、住房公積金儲蓄卡及借款人名章、購買住房首期付款證明、借款人夫妻雙方穩定的收入證明等。

(2)舉例。P46，例2-3。

　　2、個人住房商業性貸款

(1)個人住房按揭貸款。

貸款期限不得超過(30年)。個人住房按揭貸款，貸款額不高於房地產評估機構評估的擬購買住房的價值或實際購房費用總額的80%(以二者低者為準)。

　　(2)個人二手房貸款

(3)個人商用房貸P48

個人商業住房貸款是指銀行向借款人發放的購置新建自營性商業用房和自用辦公用房的貸款。銀行發放的個人商業用房貸款數額一般不超過所購房屋總價或經房地產評估機構評估的所購商業用房、辦公用房全部價款(二者以低者為準)的60% 。貸款期限原則上最長不得超過10年。

申請條件：①申請人須有城鎮常住户口或有效居留證件②信用良好，具有按期償還貸款本息的能力③有銀行認可的資產作為抵押或質押④⑤⑥自籌資金不低於總房款的'40%⑦

(4)個人住房轉按揭貸款

(個人住房轉按揭貸款)是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人在還款期間，由於房屋出售等原因，房屋產權和按揭貸款需同時轉讓給他人，並由銀行為其最貸款轉移手續的業務。

(5)向集資建房和個人自建住房等發放個人住房貸款

(6)個人住房商業性貸款的貸款方式：抵押貸款、質押貸款、保證貸款和抵押(質押)加保證貸款。

3、個人住房組合貸款

貸款期限必須一致。工行還規定，組合貸款的住房商業性貸款部分最低按央行相應檔次基準利率0.85倍下浮利率執行;公積金部分按公積金貸款利率執行。

　　4、經濟適用房

　　(二)還款方式和還款金額(P51)

1、首付款。一般情況下，銀行會要求借款人首先自行支付房屋總價款的(20%-30%)。

2、期款

(1)等額本息還款法。在貸款期內每月以相等的還款額足額償還貸款的本金和利息。每月所還款款項中，利息是逐步減少的。

適合人羣：收入處於穩定狀態的家庭，如公務員、教師等。

(2)等額本金還款法。採用等額本金法進行還款，每月所還本金相等。

適合人羣：目前收入較高但預計將來收入會逐步減少的人羣，如面臨退休的人，或初期還款能力較強，並希望在還款初期歸還較多款項來減少利息支出的人。

(3)等額遞增還款法

適合人羣：目前收入一般、還款能力較弱，但未來收入預期會逐漸增加的人羣，如畢業不久的年輕人。

(4)等額遞減還款法

適合人羣：目前還款能力較強，但預期收入將減少，或者目前經濟很寬裕的人，如中年人或未婚白領人士。

(5)等比遞增還款法

適合人羣：前期還款壓力較小，工作年限短，收入呈上升趨勢的年輕人。

(6)等比遞減還款法

適合人羣：收入較高，還款初期希望歸還較大款項來減少利息支出的借款人。

　　3、提前還貸的選擇權

(1)提前還貸發生的三種情況

(2)提前還貸的方法

①全部提前還款

②部分提前還款，剩餘的貸款保持每月還款額不變，將還款期限縮短。(節省利息較多)

③部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變。(節省利息最少)

④部分提前還款，剩餘的貸款將每月還款額減少，同時將還款期限縮短。

(3)如何還貸更經濟

(4)提前還貸需注意的問題

①提前償還部分貸款，應當在按月正常償還貸款本息1年後提出。

③提前還款的前提是借款人以前貸款不拖欠，且以前欠息、當期利息及違約金已經還清。

④借款人一般須提前15天向貸款機構提出書面申請還貸。

⑤貸款期限在一年以內，實行到期本息一次性清償的還款方法，不得提前償還部分本金。

⑧組合貸款中不必先還公積金貸款。