2017價格鑑證師理論與實務輔導：土地使用權

導語：我們要了解土地分類和特性。熟悉土地權屬於以及土地使用權的概念。掌握土地使用權價格的特點、影響土地使用權價格的因素和土地使用權價格體系。

　　1、土地分類

(1)社會經濟用途：工業、商業

(2)經濟地理位置：市中心……

(3)所有權歸屬：國家所有和集體所有

(4)利用程度：高度集約使用、正常使用、閒置未用、使用不當

(5)開發程度：已開發、未開發和列入市鎮開發計劃

　　2、土地特性

自然特性：

(1)面積的有限性

(2)位置的固定性

(3)使用價值的永續性和增值性

(4)不可替代性

經濟特性

(1)用途的多樣性

(2)經濟地理位置的可變性

(3)所有權和使用權的可壟斷性——土地資產的可壟斷性構成了土地資產市場價格的基礎

　　3、土地權屬

(1)土地所有權

全民和集體所有：城市市區歸全民;農村和城郊歸集體;宅基地和自留地歸集體

(2)劃撥土地使用權

無償劃撥

沒有使用期限的限制;單獨劃撥土地使用權不得轉讓;不得單獨設定抵押權;不得單獨租賃

可以由縣級以上政府依法批准劃撥的情況：

①國家機關和軍事用地②城市基礎設施和工業事業用地③國家重點扶持的能源、交通、水利等項目④其他

(3)出讓土地使用權(p67)

土地使用權是土地使用者依法對土地進行使用或依法對其使用權進行轉讓、出租、抵押、投資的權利。

集體土地經過依法徵用轉為國有土地後，土地的使用權才可以有償出讓。

使用權出讓，可以採用白麪、招標或雙方協議等方式

土地使有權最高出讓年限：

a居住用地70年

b工業用地50年

c科教文衞體50年

d商業、旅遊、娛樂40年

e綜合或其他50年

　　4、土地使用權價格的特點

(1)不由生產成本決定

(2)由土地的需求決定

(3)明顯的區域性，不同地段的土地使用權價格相差巨大，是由級差地租形成的

(4)價格的上漲性

　　5、影響土地使用權價格的因素

一般因素、區域因素和個別因素

一般因素

(1)行政因素——國家干預

土地制度、住房制度、城市規劃、土地出讓方式、地價政策、税收政策、交通管制、行政隸屬變更

(2)社會因素

政治安定狀況、治安狀況、房地產投機和城市化

(3)經濟因素

a經濟發展速度

b居民收入水平

c價格水平的'變動

d儲蓄投資水平、財政收支與金融狀況、利率水平

(4)其他因素：人口、心理、國際

區域因素

位置、交通、基礎設施、環境、城市規劃限制

影響商業用地土地使用權價格的區域因素

(1)商業繁華程度

(2)交通便捷程度

(3)環境優劣程度

　　(4)規劃限制

　　(5)其他因素

影響住宅用地土地使用權價格的區域因素

(1)位置

(2)交通

(3)基礎設施

(4)公用設施

(5)環境質量

(6)規劃限制

建築密度是一塊土地上底層建築面積與全部土地面積的百分比

容積率是地塊的建築面積與地塊總面積的比率

　　(7)其他

影響工業用地土地使用權價格的區域因素

(1)交通

(2)基礎設施

(3)產業聚集規模

(4)環境質量

(5)規劃限制

(6)其他

個別因素

位置、面積、地形地質、地塊形狀、土地利用

　　6、土地使用權價格體系

(1)基準價格

a是一個區域性均價

b各類用地的均價

c政府確定的在一定時期內的土地使用價格

d單位面積的地價

e土地鑑證的重要參考

(2)標定地價

以基準地價為依據

a宗地地價

b不進行大面積評估

c是確定土地使用權出讓底價的參考和依據

(3)出讓底價

(4)轉讓價格

(5)出租價格

　　土地使有權價格鑑證的程序(熟悉)

　　1、明確委託項目的基本事項

2、制定價格鑑證作業計劃

3、現場勘察，收集資料，選擇價格鑑證方法

4、估算評定土地使用權價格鑑證結果，撰寫價格鑑證結論書