物業管理企業“營改增”應對與税務籌劃

“營改增”政策是中國税制的一次重大變革，“營改增”將會給物業管理企業帶來很大的影響，有利有弊。能否享受政策的紅利取決於物業管理公司自身的能力和水平。

如何根據行業特點，為行業管理者決策提供方向性指引，為財務部門積極應對税制轉變做好準備?如何適應“營改增”税制改革，進行合理的税務籌劃，降低税負，實現企業價值最大化?這是當前物業管理企業面臨的現實問題。

由於不同的納税主體適用於不同的税率，而且納税主體不同採用的徵税方式也不同，我們從一般納税和小規模納税人兩個方面來討論“營改增”對物業管理公司的影響。在“營改增”前，物業管理公司實行營業税徵收方式，税率為5%，“營改增”後，物業管理公司作為現代服務業，税率為6%，小規模納税人徵收率為3%。

　　(一)“營改增”對於一般納税人的物業管理公司税負的影響

對於一般納税人來説，當期應繳納的增值税額==當期銷項税額—當期抵扣的可進項税額，銷項税税率為6%。這與原來按照5%的税率徵收營業税相比，“營改增”後企業適用的税率提高了，從表面上看可能會增加企業的税收負擔。

但是，增值税是就增值部分計税，它不僅與税率有關，還與銷項税額和進項税額之間的差額有關，兩者之間的差額越大，應繳納的增值税額則越多，反之則越少。因此，由於計税方式的改變，即使一般納税人適用的税率提高了，也不一定就會增加一般納税人的税收負擔。“營改增”對一般納税人税收負擔的影響，還需要結合企業具體實際情況加以分析。

假設物業管理公司(一般納税人)收取的物業費為A，假設只考慮營業税不考慮附加税，“營改增”前收入為A：

進一步分析可知，若進項税額<0.006A，則“營改增”後企業的税負額將上升，若進項税額>0.006A， 則“營改增”後企業的税負額將下降。

如，一個年物業服務費100萬元的物業項目：

因當期應繳納的增值税額=當期銷項税額-當期抵扣的可進項税額得知，若進項税額為0.6萬元時，應繳納的增值税額為5萬元。與原按照5%的税率徵收營業税相比相等，若進項税額>0.6萬元(0.006A)，為1萬元時，繳納的税額為4.6萬元，小於應繳納的税額5萬元(0.05A)，則“營改增”後企業的税負額將下降。同理，若進項税額<0.6萬元(0.006A)時，“營改增”後企業的税負額將上升。

換另一個角度分析，假設某物業管理公司(一般納税人)年營業額為X，“營改增”前的成本費用為Y，“營改增”後的成本費用為Z，可抵扣的進項税額為(Y-Z)，同樣可以得出，若(Y-Z)<0.006 X，則“營改增”後企業的税負額將上升，若(Y-Z)>0.006 X，則“營改增”後企業的税負額將下降。

　　(二)“營改增”對小規模納税人的物業管理公司税負的影響

對於小規模納税人來説，“營改增”之後，小規模納税人當期應繳納的增值税額=(全部價款+價外費用)*3%/(1+3%)，由此可知，“營改增”後對小規模納税人來説，税負大大下降，企業的收入和利潤將會得到進一步的提升。

　　(三)税負臨界點分析

税負臨界點即企業在選擇一般納税人還是小規模納税人時其税負相等，臨界點可以通過計算得出。

假設物業管理公司銷售額為a，進項税額為b：

若一般納税人與小規模納税人税負相同時即6%a-b=3%a，則b=3%a，也就是説當企業進項税額為銷售額的3%時，不管是選擇一般納税人還是選擇小規模納税人，税負相等。

　　(四)“營改增”對物業管理公司財務管理工作的影響

“營改增”之後，物業管理公司將納入到增值税體系當中，這將促使物業管理公司不得不更加規範自己的財務管理制度，根據經濟和政策發展的要求來不斷完善原有的財務制度。

物業管理公司將不得不根據“營改增”政策要求來統一核算口徑，不斷提高財務信息的真實性和有效性，進而保證財務統計數據的準確性，提高財務管理工作水平和質量。物業管理公司需不斷擴大税負效應，提高企業的盈利能力，提高企業的利潤率，使得企業在同等條件下能夠獲得更多的經濟效益。

“營改增”之後，物業管理公司將必須完善税率和抵扣範圍，必須根據“營改增”税制改革的要求來調整自身的產業結構和業務結構，並要對其業務結構進行升級和優化。

　　(五)物業管理企業需要關注的“營改增”問題

1、物業費及水電費開具增值税專用發票要區別對待

租賃給其他個人的情況下不能開具增值税專用發票。用於與公司經營有關的事項可以開具增值税專用發票。

2、物業公司代自來水公司、供電局收取的水電費開具的發票不同

物業公司代收的水電費，應按銷售貨物，適用税率開具增值税發票。自來水公司、供電局給物業公司可以開具增值税專用發票。

開發商從市政部門購買水電再轉售給租户的，對於轉售收入是按照銷售水電所適用的17%税率計算增值税還是按照經營租賃服務所適用的11%税率計算增值税，目前尚未有明確的規定，需要進一步向税務機關核實。

3、營改增後，原帳上應交税費那部分餘額應如何做賬務處理?後續收到的物業費需開具增税發票，做賬時是否仍按此規則計算繳納增值税(尤其是預收的那部分)?應如何計算當期應繳納增值税?

原來每月按實際開營票金額作為繳納營業税依據(即，當月收到的全額物業費，含預收以後月份的物業費)，實際做賬時，按權責發生制對每月收入進行確認並計提營業税金及附加，這樣對於預收的物業費，應交税費等就會出現借方餘額(預交)。

1)根據營業税暫行條例及實施細則，物業管理企業收到預收賬款時不產生納税義務，但因為收到預收款時全額開具了發票，故全額計算繳納了營業税。原賬上應交税費的借方餘額可以比照《營業税改徵增值税試點有關事項的規定》的規定申請原主管税務機關退還提前繳納的營業税。如果收到主管税務機關退還的營業税，則借記“銀行存款”貸記“應交税費-應交營業税”;如果主管税務機關裁定不予退還，則逐期借記“營業税金及附加”貸記“應交税費-應交營業税”。

2)後續收到物業費全額開具增值税發票的，應當在收款時全額計算繳納增值税，之後按照權責發生制分期確認營業收入。

收款時的賬務處理如下：

借：銀行存款/庫存現金

貸：應交税費-應交增值税

預收賬款

3)物業企業一般納税人按照營業税改徵增值税試點實施辦法第二十一條至二十三條的規定計算繳納增值税;小規模納税人按照該辦法第三十四條和三十五條的規定計算繳納增值税。

4、注意明確物業管理費的收取方式和開票主體

根據目前許多商業地產開發商的通行做法，租賃合同中包含了物業管理服務內容，租户不再與物業管理公司另行簽署物業服務合同，對於物業服務費的支付，通常有兩種做法：一是租户向開發商支付物業管理費，由開發商開具發票;二是在租賃合同中明確開發商代物業管理公司收取物業管理費，由物業管理公司向租户開具發票。對於第一種模式，開發商既出租物業又提供物業管理服務，應從主業適用税率，按經營租賃服務11%繳納增值税，增加了開發商的税務成本。相較而言，第二種模式更利於開發商的税務籌劃，但因物業管理公司與租户無直接合同關係，物業管理公司向租户開具增值税專用發票存在一定税務風險。

5、免租期可能被認定為視同銷售

商鋪租賃經營通常會約定一定期限的免租期，根據《營業税改徵增值税試點實施辦法》第十四(一)條：單位或者個體工商户向其他單位或者個人提供無償服務視同銷售。因此，免租期存在被認定為視同銷售的風險。許多開發商在租賃合同中已不再使用 “免租”字眼，改稱“裝修期”。

6、物業公司的小區停車費是按照其他生活服務業繳納6%的增值税還是按照不動產租賃的繳納11%的增值税?若停車費按照不動產租賃這條進行，有可能申請簡易徵收嗎?

1、根據財税[2016]36號文件附件1《營業税改徵增值税試點實施辦法》附：税目解釋的規定，停車服務屬於一銷售服務/(六)現代服務/5租賃服務/經營性租賃服務/車輛停放服務按不動產租賃服務繳納增值税。增值税一般納税人不動產租賃的適用税率為11%。

2、如果公司服務業連續12月銷售總額小於500萬元，可以不登記為一般納税人，並按小規模納税人計算繳納增值税。根據國家税務總局關於發佈《納税人提供不動產經營租賃服務增值税徵收管理暫行辦法》的公告(國家税務總局公告2016年第16號)第四條規定，徵收率5%。

3、根據《營業税改徵增值税試點有關事項的規定》第一條第(九)第1點和(國家税務總局公告2016年第16號)第三條第(一)點規定，一般納税人出租的不動產是2016年4月30日之前取得的，可以選擇簡易辦法，按徵收率5%繳納。

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