關於搬遷補償款的會計處理

企業因搬遷而獲得政府的補償款，要如何進行會計處理？下面是小編為你整理的搬遷補償款的會計處理，希望對你有幫助。

　　搬遷補償款的會計處理

問：我公司廠房最近因政府規劃為居民區，需要搬遷，政府給我們搬遷補償款500萬元，包括土地使用權補償、廠房、機器設備補償款以及搬遷費用，該部分收入應該如何進行賬務處理?

答：根據《財政部關於企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》(財企[2005]123號)之規定：

一、企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一併轉增專項應付款。

二、企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，區分以下財政部文件情況進行處理：(一)因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其淨損失核銷專項應付款;(二)機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷專項應付款;(三)企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權，直接核銷專項應付款;(四)用於安置職工的費用支出，直接核銷專項應付款。

三、企業搬遷結束後，專項應付款如有餘額，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享;專項應付款如有不足，應計入當期損益。企業收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束後計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。

你公司應該按照上述規定進行相應的賬務處理。此外，對於搬遷發生的財產損失，應該報相應級別的税務機關批准(具體取決於各地規定)，才能准予税前扣除。

　　拆遷補償費的會計處理

一、拆遷補償的形式

城市改造房屋被拆除，給被拆除房屋的所有人造成了一定的財產損失。為保證被拆除房屋所有人的合法權益，拆遷人應當對被拆除房屋及其附屬物的所有人(包括代管人、國家授權的國有房屋及其附屬物的管理人)給予補償。補償的對象既包括自然人也包括法人。

根據《城市房地產拆遷管理條例》的規定，房屋拆遷補償有三種形式，即產權調換、作價補償、產權調換與作價補償相結合。

(1)產權調換。拆遷人以易地建設或原地建設的房屋補償給被拆除房屋的所有人，使原所有人繼續保持其對房屋的所有權。這是一種實物補償形式。

(2)作價補償。拆遷人將被拆除房屋的價值，以貨幣結算方式補償給被拆除房屋的所有人。這是一種貨幣補償形式。

(3)產權調換和作價補償相結合。拆遷人按照被拆除房屋的建築面積數量，以其中一定面積的房屋補償被拆除房屋的所有人，其餘面積按照作價補償摺合貨幣支付給被拆除房屋的所有人。這對那些被拆除房屋面積較多，又難以支付補償房屋與被拆除房屋結構差價的被拆遷人較適用。

二、收取拆遷補償費的會計處理

不論是何種補償方式，有一點是相同的。拆遷項目是由政府主導的，不是被拆遷人主動搬遷，是根據政府的指令被動搬遷，是被拆遷人的非自願行為。並且由政府下達統一的拆遷安置通知，這是以政府為主的拆遷安置的最重要特徵。

政府拆遷安置時被拆遷人收到的拆遷補償款的會計處理，財政部 2005年8月15日下發的《關於企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》(財企[2005]123號)做出了相關的規定。該文件適用的範圍是企業因城鎮規劃、庫區建設等公共利益需要搬遷而收到政府給予的相應補償款。

企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為“專項應付款”核算。搬遷補償款存款利息，一併轉增“專項應付款”。因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其淨損失核銷“專項應付款”;機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用，直接核銷“專項應付款”;用於安置職工的費用支出，直接核銷“專項應付款”。企業搬遷結束後，“專項應付款”如有餘額，作調增“資本公積金”處理，由此增加的“資本公積金”由全體股東共享;“專項應付款”如有不足，應計入當期損益。

　　拆遷補償費的會計和税務處理

近年來，收到動拆遷補償的會計處理是我們在審計中經常遇到的問題之一，但以往只有一些地方財政部門發佈的地方性文件而缺乏全國統一的處理規定，致使實務中做法不一致的問題相當普遍(例如有的地方作為資本公積，有的地方衝減新購建的資產的入賬價值，還有些地方則作為一次性的收益)。財政部於2005年8月15日發佈了《關於企業收到政府撥給的搬遷補償款有關財務處理問題的通知》(財企[2005]123號)，首次在財政部文件的層面上明確了企業在收到政府撥給的搬遷補償款時應進行何種會計處理的問題。該文件主要內容如下：

1.企業收到政府撥給的搬遷補償款，作為專項應付款核算。搬遷補償款存款利息，一併轉增專項應付款。

2. 企業在搬遷和重建過程中發生的損失或費用，應當核銷該專項應付款。其中：

(1)因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產，作為固定資產清理業務核算，其淨損失核銷專項應付款;

(2) 以下各項直接核銷專項應付款：

機器設備因拆卸、運輸、重新安裝、調試等原因發生的費用(注：也就是可搬遷設備因搬遷而發生的增量費用);

企業因搬遷而滅失的、原已作為資產單獨入賬的土地使用權;

用於安置職工的費用支出。

3. 企業搬遷結束後，專項應付款如有餘額(指貸方餘額，即撥款結餘)，作調增資本公積金處理，由此增加的資本公積金由全體股東共享;專項應付款如有不足(指借方餘額)，應計入當期損益。

4.企業收到的政府撥給的搬遷補償款的總額及搬遷結束後計入資本公積金或當期損益的金額應當單獨披露。

財企[2005]123號文件的規定總體上與現行會計規範中收到與特定資產相關的政府撥款的會計處理規定是一致的，即收到時先計入專項應付款，發生的相關費用和損失在其中核銷，項目完成後將剩餘的不需上繳的撥款轉入“資本公積—撥款轉入”科目，可用於轉增資本或者彌補虧損。

在該文件的具體執行過程中，可能會遇到一些問題。下文對此進行討論。

一、關於財企[2005]123號文件的適用條件問題

1. 可適用本文件的動拆遷項目的範圍

根據財企[2005]123號文件的規定，該文件只規範從政府收到的搬遷補償款的財務處理。既然搬遷補償款是從政府收到的，那麼相應的動拆遷項目也必然是由政府主導的。這也就是此類搬遷的最重要特徵。政府主導性所派生出來的另一項特徵是非自願性(或者説非主動性)，即不是企業主動搬遷，而是根據政府的指令被動搬遷。由政府下達的搬遷通知是表明“政府主導性”和“非主動性”的重要證據。

另外，此類搬遷在多數情況下是為了實施城市總體規劃、水庫庫區建設或者建造重大市政設施(如道路拓寬、地鐵、綠地等以社會公益目的為主的設施)而實施的，也就是建設項目在多數情況下帶有公益性質。但建設項目的公益性本身並不構成適用財企[2005]123號文件的必要條件。例如：政府為了調整城市佈局，將原位於市中心區的重污染工廠搬遷到郊區，在原址興建高級住宅區。此類建設項目當然並非公益性項目，但它是在政府主導下，並非企業主動進行的搬遷，因此，在此類搬遷中企業從政府收到的補償款項也同樣適用財企[2005]123號文件的規定。

在實務中，此類動拆遷可能是由政府直接出面實施的，也可能通過“市場化操作”由政府委託專業的動拆遷公司或者政府辦的“開發公司”等機構具體組織實施，或者通過企業所在的上級控股公司實施。這時除了考慮前述的“政府主導性”和“非主動性”兩項基本特徵以外，還要結合補償款項的來源判斷能否適用財企[2005]123號文件。關於對補償款項來源的分析，詳見下文“2. 補償款項的來源”。

企業通過與房地產開發公司簽訂協議，將其原先的用地轉讓給房地產公司進行房產開發，不屬於財企[2005]123號文件規範的範圍，而應當按照常規的轉讓無形資產業務進行處理。有時在此類業務中還會出現這樣的安排：先由企業將土地交回給土地儲備中心，再由土地儲備中心轉讓給房地產開發公司。這種安排中雖然有土地儲備中心作為中間人，但只是為了滿足相關政府部門對於土地使用權轉讓的程序要求，土地儲備中心往往是“平進平出”，並不賺取差價，即土地儲備中心按照企業與房地產公司之間簽訂的協議上註明的補償款向企業支付補償，同時向房地產公司收取轉讓金，本身並不從該交易中謀取經濟利益，也就不影響交易的實質。更重要的是該交易並非由政府主導。因此，此類情況下的搬遷及其補償款的處理不適用財企[2005]123號文件的規定。

2. 補償款項的來源

根據財企[2005]123號文件的規定，該文件所涉及的補償款是指由政府撥給的搬遷補償款。在實務操作中，此類款項的收取可能有以下幾種途徑，應當分別情況處理：

(1) 直接從政府取得補償金，也就是付款人為政府財政專户。這是最簡單的情形，多見於由政府直接實施搬遷的情形。款項直接來源於政府本身就是該項動拆遷系政府主導的一項重要證據。在此類情況下，審計時應取得政府的搬遷通知、確定搬遷補償款項金額的政府批文和銀行進賬單等證據，將實際收取的補償款金額與政府批文核對一致，同時核實銀行進賬單上載明的付款人是否為財政專户。

(2) 從動拆遷的具體實施者，例如專業動拆遷公司、政府辦的“開發公司”或者被搬遷企業所在的`企業集團(控股公司)獲取補償金。我們認為，在同時滿足以下2項條件的情況下，可以將所收到的搬遷補償款項視同為政府撥款：

① 補償款項的金額最終由政府確定並以批文形式明確，實際收到的補償款項金額與政府批文一致。政府可以委託專業的評估機構和其他中介機構對被拆遷的房屋、收回的土地使用權以及被搬遷企業因搬遷而需發生的其他增量費用和損失進行評估，在此基礎上確定需支付的補償款項金額，但補償款項金額的最終決定權應當在政府手中，最終以批文的形式加以明確。

在實務操作中可能會出現被搬遷企業與動拆遷的具體實施者談判確定補償金額的情況，這種情況的出現可能是由於政府撥給動拆遷的具體實施者一筆總的款項，但不確定其中每一户被搬遷企業和居民動遷户應獲得的補償份額。同時，動拆遷的具體實施者通過與被搬遷企業的談判，意圖儘量壓低補償金額，實際支付的補償金額與其從政府收到的款項之間的差額就形成了動拆遷的具體實施者的利潤。這種情況下被搬遷企業收到的補償款不能視為政府撥款，不適用財企[2005]123號文件的規定。

② 補償款項最終來源於政府財政專户，動拆遷的具體實施者在這一過程中只是起到代收代付的作用，即把政府撥給的款項原封不動地支付給各家被搬遷企業，並不利用搬遷補償款的收付過程謀取其自身的經濟利益和其他利益。為此，審計中需要實施下列程序：

如果被搬遷企業不能提供確定補償金額及其支付方式的政府批文(政府應在該批文上明確各家被搬遷企業分別應獲取的補償款金額)，則應向動拆遷的具體實施者索取該批文(可以要求提供複印件並加蓋動拆遷具體實施者的公章以確認其與原件一致)或者函證該批文的主要內容，將該批文中的各項規定與目前實際收到的補償款項金額、支付方等核對一致。凡不能提供相關政府批文或者函證確認其各項主要條款內容的，則不能認定為政府撥款。

向動拆遷的具體實施者瞭解其所支付的搬遷補償款項的來源是否為財政資金。可以要求動拆遷的具體實施者提供收到政府撥款的銀行進賬單複印件，核實其付款人是否為財政專户。

實務中會出現這樣的情況：補償款的付款人是政府辦的“開發公司”，但政府實際並未向開發公司撥入該筆補償款項，而是要求或者默許其從土地出讓金、轉讓金收入中坐支。這種情況違反了財政收支“收支兩條線”管理的規定，因而是不合規的;同時也因為其直接來源不是財政，不能認定為政府撥款。

不符合上述政府撥款構成條件的補償款項不屬於財企[2005]123號文件的規範範圍，對其處理尚無明文規定。對此我們認為：此類款項應當視為企業轉讓其無形資產(土地使用權)和相關固定資產所收到的款項，應當在扣除所清理或報廢的資產的賬面價值以及其他因搬遷直接導致的費用後，將餘額計入損益處理;但如果確有證據表明所收到的搬遷補償款顯著高於所清理或報廢的資產的公允價值以及其他因搬遷直接導致的費用之和，則所清理或報廢的資產的公允價值與賬面價值之間的差額可以計入損益;同時應將超出部分視同非政府機構所給予的、與重新購建新資產相關的捐贈，計入資本公積。

二、搬遷補償款項會計處理中的一些特殊問題

1. 可從搬遷補償款項中核銷的費用和損失的範圍

財企[2005]123號文件對於可從搬遷補償款項中核銷的費用開支的範圍採取列舉的方式。根據該文件的規定，可從搬遷補償款中核銷的費用開支主要包括兩種類型：

(1) 間接核銷，指因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產的清理損失。這些資產應當首先按照常規的固定資產清理業務進行賬務處理，對於清理結束後的淨損益不是計入營業外收支，而是從專項應付款中核銷。因此需要注意：在編制現金流量表的間接法部分時，這部分固定資產清理損益不包含於“固定資產報廢損失”和“處置固定資產、無形資產和其他長期資產的損失”兩個項目內。

(2)直接核銷，又分為兩種情況：一是搬遷中所滅失的原有土地使用權的原賬面價值，二是因與搬遷直接相關的一些費用性支出，例如可搬遷設備的拆卸、運輸、重新安裝、調試支出，以及安置職工的支出等。對於所滅失的土地使用權，視同國家提前收回，故其攤餘價值應當作為損失，從專項應付款中核銷。對於可搬遷設備的拆卸、運輸、重新安裝、調試支出，從理論上説應當將這些固定資產的原賬面價值中所包含的前一次安裝、運輸、調試支出及其所對應的累計折舊分別從原值和累計折舊中轉銷，再將本次新發生的拆卸、運輸、重新安裝和調試支出增加其原值，在該固定資產的剩餘可使用年限內計提折舊。但因為這種操作比較複雜，實際上多數採用簡化的處理方法。

如果除了財企[2005]123號文件中所列舉的損失和費用以外，被搬遷企業還發生了其他直接與搬遷相關的費用和損失，例如搬遷期間的停工損失等，則這些費用和損失應如何處理?對此，我們的觀點是：財企[2005]123號文件中未列舉的費用和損失，只要是有確鑿證據表明確實與當前的搬遷活動直接相關，如果不進行當前的搬遷活動就不會發生的費用和損失，也應該可以直接核銷專項應付款。

2. 搬遷已經開始但尚未收到搬遷補償款項時的處理

有時政府的搬遷補償款到位比較晚，在實際到位時企業已經開始實施搬遷，並已發生了可以從專項應付款中核銷的損失和費用。對此問題的處理，我們的意見是：

(1)在收到政府關於確定搬遷補償款金額的批文之前，因為能否收到補償，以及補償的金額都不能確定，因此不能將已發生的費用和損失在“其他應收款”科目中掛賬，而應當直接計入發生當期的損益。

(2) 在政府關於搬遷補償款金額的批文(應以書面文件為證)收到後、搬遷補償款實際收到之前發生的與本次搬遷直接相關的費用和損失，如果在批文中有明確的關於支付期限、進度和方式的規定，因而可以合理預期將會按照該批文的規定收到搬遷補償款的，則可以在“其他應收款”科目中暫掛(但掛賬金額不應超出可收到的補償款金額)，待收到補償款後與“專項應付款”對衝。如果雖然政府批文明確了應收取的搬遷補償款金額，但未明確支付期限、進度和方式，則應當結合過去的經驗合理估計將來收到的可能性，如果基本確定可收到補償款項，且補償款項足以彌補這些已發生的費用和損失的，也可以將這些已發生的費用和損失暫掛處理，但應考慮是否有必要對這些掛賬的費用計提壞賬準備。

(3) 為穩健起見，在任何情況下均不應將尚未收到的搬遷補償款預計入賬。

前述(2)關於在一定程度上允許費用和損失掛賬的處理方法，不應追溯到收到批文前已發生的費用和損失，也就是説不能將收到批文前已發生的費用和損失從損益中轉出而重新計入其他應收款。這是因為：對於補償款項能否收到，以及補償款金額的估計，都應當基於資產負債表日所能獲得的信息。對於資產負債表日前發生費用和損失，期後獲得批文的情形，由於當初費用和損失發生時尚無法估計收到補償