房地產估價師《基本制度與政策》綜合分析題

綜合分析題(一)

甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)開發建設——普通住宅小區，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同(李某為首次購房)。房屋竣工後，經房地產測繪機構測算，該房屋套內建築面積為70㎡，陽台面積為6㎡，套內牆體建築面積9㎡，分攤共有建築面積13㎡。

1.下列關於李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為( )。

A.商品房預售合同未經備案，合同無效

B.在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式

C.李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓

D.商品房預售後，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案。

2.李某所購房屋的建築面積為( )㎡。

A.70

B.76

C.83

D.92

3.簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請( )。

A.房屋預告登記

B.房屋所有權初始登記

C.房屋轉移登記

D.商品房預售合同登記備案

4.按現行登記，下列關於李某購買的住房可享受的税費優惠政策的表述中，正確的.為( )。

A.李某按成交價1%繳納契税

B.房屋交付後，李某轉讓該房，免徵土地增值税

C.李某抵押該房，減半徵收印花税

D.李某出租該房，免徵個人所得税

綜合分析題(二)

2005年，甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)依法取得一宗城鎮商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建築物拍賣抵債，並委託某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。

5.該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值為( )萬元。

A.0

B.6000

C.6475

D.8000

6.人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由( )參照評估確定。

A.人民法院

B.估價機構

C.拍賣師

D.開發商

7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低於( )萬元。

A.4352

B.4800

C.5120

D.5440

8.如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為( )。

A.無效應價

B.有效應價

C.可以成交的價格

D.不確定

9.如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為( )年。

A.35.5

B.45.5

C.50.0

D.65.5

綜合分析題(三)

甲房地產開發公司(以下簡稱甲公司)以2500萬元依法取得了1h㎡綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建築密度為50%，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓1-4層為建築面積相同的商業用房，5～16層為建築面積相同的住宅;辦公樓總建築面積5000㎡，各層建築面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需採取一定工程措施改善條件方適用於建造。假定該綜合樓單位建築面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000 元/㎡，土地開發和房屋建設的正常成本利潤率為30%，銷售税費率為6%。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，並與丁財產保險公司簽訂了保險合同。

10.該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建築要求，在基礎工程施工中應( )。

A.採取人工加固措施

B.降低地下水位

C.用大型土石方修築地基

D.按條形基礎砌築

11.該綜合樓住宅部分每層的建築面積為( )㎡。

A.2916.67

B.3250.00

C.3437.50

D.3500.00

12.乙公司籌集建房資金利用的信用形式為( )。

A.銀行信用

B.商業信用

C.民間信用

D.國家信用

13.甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉讓合同為( )。

A.典型合同

B.雙務合同

C.主合同

D.從合同

14.甲公司實現綜合樓開發正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應為( )元/㎡。

A.3228.73

B.3268.86

C.3346.91

D.3382.26

15.乙公司簽訂保險合同的當事人為( )。

A.丙商業銀行

B.丁財產保險公司

C.甲公司

D.乙公司