2010年房地產估價師考試真題

問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應的題號下)

(一)2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。租賃合同約定，租賃期滿後所有裝修與房屋一同由甲公司無償收回。乙公司承租後，將該房屋裝修改造成酒樓，並加蓋了廚房，現該區域被列入拆遷範圍，某房地產估價機構接受委託對該房屋進行拆遷估價。

請問：

1.拆遷估價中如何考慮甲、乙雙方簽訂的租賃合同?

2.拆遷估價中如何確定該房屋的用途、面積?

3.拆遷估價中如何考慮乙公司的裝修補償?

(二)近期，某城市房地產市場發生較大變化，房地產成交量明顯萎縮，住宅市場價格出現下跌趨勢，某房地產估價機構承接了該市一處住宅小區在建工程的房地產抵押業務，請問：結合該市房地產狀況，採用假設開發法評估該在建工程的抵押價值應注意哪些問題?

(三)某工廠坐落於城市中心區域，有廠房數幢，土地使用權性質為劃撥的國有建設用地使用權，用途為工業用地。最新城市規劃將該地塊調整為商業用地，政府現對該地塊進行收購儲備，委託某房地產估價機構進行有關估價。

請問：

1.評估該宗房地產收購價格時，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

2.政府收購該宗房地產後，將其變為出讓熟地還需投入哪些費用?

3.評估該宗熟地出讓價格時，如何界定土地用途?適宜選用哪些估價方法?

　　單項選擇題(共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有1個最符合題意，請將這個答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內)

(一)甲公司於2008年以出讓方式取得一宗商業用地使用權，開發建設商業樓。商業樓分為A座、B座，規劃總建築面積分別為66000㎡、69000㎡.總層數為地上4層，地下1層，2010年6月該商業樓通過竣工驗收並備案。其中A座總建築面積為65000㎡，地下1層出租給乙公司經營超市，租賃期限為15年，租金為2.10元/(㎡·D);地上一～四層出租給丙公司經營商場，租賃期限為10年，租金為2.50元/(㎡·D);B座總建築面積為67500㎡，辦理了銷售許可證，其中8000㎡已售出，該項目工程款總金額為40500萬元，施工方按合同約定支付了工程款5%的.質量保證金，截至目前已付工程款93%。現因融資需要，甲公司擬以該商業樓申請抵押貸款。

1.A座、B座合計抵押建築面積為( )㎡。

A.124500

B.127000

C.132500

D.135000

2.據調查，該商業樓A座地下一層的客觀租金水平為2.0形(㎡·D)，地上一～四層的客觀租金水平為3.0元/(㎡·D)，則用收益法測算該商業樓A座抵押價值時，關於租金取值的説法，正確的是( )。

A.租約期內和租約期外都取客觀租金

B.根據謹慎原則，租約期內取租約租金，租約期外取租約租金和客觀租金中較低者

C.根據謹慎原則，租約期內和租約期外均取租約租金和客觀租金中較低者

D.租約期內取租約租金，租約期外取客觀租金

3.該商業樓抵押價值評估中法定優先受償款應為( )萬元。

A.810

B.132025

C.2835

D.4860

(二)甲公司開發建設的某工業項目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設工程規劃許可證，規劃建設廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建築面積為25000㎡。2008年6月甲公司取得了其中的辦公樓和3幢廠房的建設工程施工許可證，總建築面積為16500㎡，至2008年12月辦公樓已完成主體結構。3幢廠房尚未完成屋架施工，此後項目停工至今，在此期間，2009年5月甲公司自行建設了2間宿舍，共計500㎡。因經營不善，甲公司現擬轉讓該項目以償還債務，委託乙房地產估價機構評估該項目於2010年6月30日的市場價值。

4.採用假設開發法估價時，應按照( )前提進行估價。

A.自己開發

B.溢價轉讓

C.被迫轉讓

D.自願轉讓

5.採用成本法估價，求取土地重新取得價格時，容積率應採用( )。

A.0.03

B.0.83

C.0.85

D.1.25

6.採用成本法估價時，可計入開發成本的是( )。

A.辦公樓開發費用

B.食堂開發費用

C.宿舍開發費用

D.浴室開發費用

7.採用成本法估價時，應( )。

A.按照預算額測算在建工程價值

B.按工程已結算額測算在建工程價值

C.按綜合完成的形象進度測算在建工程價值

D.結合綜合完成的形象進度和折舊因素，測算在建工程價值