房地產企業整體納税籌劃的策略

房地產業給國家貢獻了鉅額的税收，然而這也從側面反映出房地產業税負較重的實際情況。與其它行業相比，房地產企業除了要繳納流轉税和所得税以外，還需另外繳納一個土地增值税，而土地增值税的最高税率可達60%，這也是房地產業税負特別重的原因之一。下面是yjbys小編為大家帶來的房地產企業整體納税籌劃的策略，歡迎閲讀。

　　(1)利用臨界點

按照税法規定，納税人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%時，免徵土地增值税。從納税籌劃的角度考慮，企業可選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起徵點而造成税負的增加。

由於土地增值税適用四級超率累進税率，當增值率超過50%、100%、200%時，就會適用更高的税率。企業可以利用土地增值税的臨界點進行籌劃，避免出現適用更高一級税率的情況。

　　(2)收入分散

對於包含裝修和相關設備的房屋，可以考慮將合同分兩次簽訂。首先和購買者簽訂毛壞房銷售合同，隨後和購買者簽訂設備安裝以及裝修合同。經過這樣處理，房地產企業僅就毛壞房銷售合同繳納土地增值税，從而達到節税的`目的。

　　(3)選擇適當的利息扣除方法

房地產企業貸款利息扣除的限額分為兩種情況，一種是在商業銀行同類同期貸款利率的限度內據實扣除，另一種是按税法規定的房地產開發成本的10%以內扣除。這兩種扣除方式為企業進行納税籌劃提供了空間，企業可根據自身實際情況，選擇較高的一種進行扣除。

　　(4)代收費用併入房價

很多房地產開發企業在銷售開發產品時，會代替相關單位或部門收取一些價外費用，比如説管道煤氣初裝費、有線電視初裝費、物業管理費以及部分政府 基金等。這些費用一般先由房地產企業收取，後由房地產企業按規定轉交給委託單位，有的房地產企業還會因此而有結餘。對於代收費用有兩種處理方法，第一種是 將代收費用計入房價中向購買方一併收取;第二種是在房價之外單獨收取。是否將代收費用計入房價對於計算土地增值税的增值額不會產生影響，但是會影響房地產 開發的總成本，也就會影響適用的增值率，進而影響土地增值税的税額。企業利用這一規定可以進行納税籌劃，選擇第一種處理方式。

　　(5)增加扣除項目金額

在市場可以接受的範圍內，房地產企業可以採取適當加大公共配套設施的投入，改善小區環境，提高裝修檔次，以增加扣除項目金額，從而使增值率降 低。投入的成本可以通過提高售價得到補償，加大公共配套設施投入還可以提高產品的競爭力，擴大市場影響力，可謂是一舉多得。要注意的是增加扣除項目金額並 不意味着虛開建安發票虛增成本，虛開建安發票屬於偷逃税款的行為。

　　(6)費用轉移、加大開發成本

會計制度對房地產企業的“管理費用”、“銷售費用”和工程項目的“開發間接費用”並沒有嚴格的界定。在實際業務中，開發項目的行政管理、技術支 持、後勤保障等也無法與公司總部的業務截然分開，有些費用的列支介於期間費用與開發費用之間。企業在組織機構設置上可以向開發項目傾斜，把能劃歸開發項目 的人員儘量列為開發項目編制，把公司本部和開發項目混合使用的設備劃歸開發項目使用。這樣把本應由期間費用列支的費用計入了開發間接費用，加大的建造總成 本，會帶來1.3倍(1+20%+10%)的扣除金額，從而降低增值額和增值率。

　　(7)成本核算對象籌劃

房地產公司在同時開發多處房地產時，可以分別核算，也可以合併核算，兩種方式所繳納的税額是不同的，這就為企業選擇核算方式提供了納税籌劃的空 間。一般來講，合併核算的税收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況。具體來講，對同一地點、結構類型相同的羣體開發項目，如果開工、竣工時間接近， 又由同一施工隊伍施工，可以合併為一個成本核算對象。對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以按開發項目的一定區域或部分，劃分成本核算對象。

　　(8)利用合作建房

按照税法規定，對於一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成後按比例分房自用的，暫免徵收土地增值税。房地產開發企業可充分利用該項政策，選擇合作建房的方式進行項目開發。

　　(9)利用代建房

代建房指房地產開發企業代客户進行房地產開發，開發完成後向客户收取代建收入的行為。房地產企業如果有代建房業務，其收入屬於勞務收入性質，不屬於土地增值税的徵税範圍。房地產開發企業可利用代建房方式減輕税負，但前提是在開發之初就能確定最終用户，實行定向開發。

　　(10)在合法的前提下延後土地增值税清算時點

房地產公司可適當與主管地税局溝通，儘可能延後土地增值税清算時點，或更換税負相對較輕的項目進行清算;對於能實行以預徵代清算的項目，應主動爭取以預徵代清算。