房地產企業的納税籌劃

房地產企業涉及的地方税種多，在納税籌劃上還存在一些問題：首先，房地產企業的納税意識淡薄，法律意識不強;其次，房地產企業在納税認識上存在誤區;再次，房地產企業內部缺乏必要的納税管理。因此，有效規避納税風險，在有限的空間內儘可能地降低企業的納税成本，實現企業利潤最大化，對房地產企業具有重要的現實意義。下面是yjbys小編為大家帶來的關於房地產企業的納税籌劃的知識，歡迎閲讀。

　　一、開發環節的納税籌劃

在此，重點討論開發成本的納税籌劃。房地產企業不同於一般生產製造企業，其生產成本主要集中於土地徵用及拆遷費、政府性規費、前期工程費、建築安裝費及開發間接費等。

1.土地徵用及拆遷費。由於我國目前對房地產行業的土地供應主要採取“招、拍、掛”的方式，一般睛況下，土地徵用費用無法由企業控制，幾乎不存在納税籌劃的空問。

2.政府性規費。政府性規費主要指政府所收取的行業性規費，如配套費、規劃費、白蟻防治費等。由於這些收費為強制性收費，基本無納税籌劃空間。

3.前期工程費。前期工程費主要指在工程施工前所發生的諸如設計費、諮詢費等，這些費用企業是能控制的，存在納税籌劃的空間。

4.建築安裝費。建築安裝費主要是為建造房屋所發生的成本，若不考慮地價因素，此部分成本為房地產開發中最大的支出項目。細分此項成本我們知道，其主要包括建築商成本(主要為人工成本及合理利潤)及材料成本，這都存在納税籌劃的空間。

5.開發間接費。開發間接費主要核算為直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。在進行此項費用的納税籌劃時，主要是考慮土地增值税的問題。由於土地增值税計算過程的特殊性，不同的核算方法將會導致不同的税負結果。假設某項目在開發過程中所發生的人員工資及其他辦公費用為100萬元，在進行會計核算時，可以將其列入管理費用也可以將其列入開發間接費中。如果將其在管理費用中核算，在計算土地增值税時由於管理費用及銷售費用的扣除標準是一定的，企業將無法享受其他扣除項目加計扣除20%的好處。而如果將其在開發間接費中核算，上述100萬元的人員工資及其他辦公費用便可享受到20萬元的加計扣除。

　　二、銷售環節的納税籌劃

　　1.營業税的納税籌劃。

眾所周知，營業税的税基來自銷售收入，而對營業税的納税籌劃主要通過改變銷售的模式來進行。

(1)通過合作建房方式進行銷售。根據《國家税務總局關於印發營業税問題解答(之一)的通知》(國税函發[1995]156號)，合作建房是指一方提供土地使用權，另一方提供資金，雙方合作建造房屋。如事先確定最終用户(主要指團購)，可以考慮運用此方法。此種方法的運用思路為：在房地產開發前，最終用户與房地產企業簽訂合作建房協議，最終用户出資金，房地產企業出地，在房屋建造完成後，雙方按出資比例分配房產。此時，最終用户所分配的房產是不需繳納任何税費的，而房地產企業僅就所分配的房產繳納營業税。但此種方法的運用，需事前考慮項目立項等方面的問題。

(2)收入分散法。收入分散法主要指在銷售精裝修房時將銷售合同在合理的範圍內分解為房屋出售合同及裝修合同，裝修合同通過另設的裝修公司進行簽訂。如某套精裝修的房產總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元。此時房地產企業可僅就80萬元銷售額繳納營業税及計算土地增值税、企業所得税。當然，在進行此項納税籌劃時，需綜合考慮裝修公司所實際承擔的税負。

(3)股權轉讓。假設某房地產企業原有一棟整體出租的樓房，為加快資金週轉，其預出售其中的副樓，購買方所給出的價格為3 000萬元，假設此副樓成本(含土地)為1 500萬元。我們通過不同的銷售方式來測算其税負情況。

方案1：正常作銷售處理。

需繳納的税款包括：營業税=3 000×5%=150(萬元);印花税=3 000×0.5‰=1.5(萬元);土地增值税=(3 000-1 500-150-1.5)×30%=404.55(萬元);企業所得税=(3 000-1 500-150-404.55-1.5)×25%=235.99(萬元)。合計需繳納税款=792.04(萬元)。

方案2：作投資後進行股權轉讓。目弘將房地產作為股權對外投資與關聯方成立一家新公司，房地產評估後作價3 000萬元作為股份投人新公司，在較短時間內，將股份轉讓給購買方。

根據《財政部、國家税務總局關於股權轉讓有關營業税問題的'通知》(財税[2002]191號)：以無形資產、不動產投資人股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不徵收營業税;對股權轉讓亦不徵收營業税。此案例中營業税為0.

同時，根據《財政部、國家税務總局關於土地增值税一些具體問題規定的通知》(財税字[1995]048號)：對於以房地產進行投資、聯營的，投資、聯營的一方以土地(房地產)作價入股進行投資或作為聯營條件，將房地產轉讓到所投資、聯營的企業中時，暫免徵收土地增值税;對投資、聯營企業將上述房地產再轉讓的，應徵收土地增值税。此案例中±地增值税為0.

企業所得税：

①投資時。根據《國家税務總局關於企業股權投資業務若干問題的通知》(國税發[2000]118號)：企業以經營活動的部分非貨幣性資產對外投資，包括股份公司的法人股東以其經營活動的部分非貨幣性資產向股份公司配購股慕，應在投資交易發生時，將其分解為按公允價值銷售有關非貨幣性資產和投資兩項經濟業務進行所得税處理，並按規定博確認資產轉讓所得或損失。上述資產轉讓所得如數額較大，在一個納税年度確認繳納企業所得税確有困難的，報經税務機關批准，可作為遞延所得，在投資交易發生當期及隨後不超過5個納税年度內平均攤轉到各年度的應税所得中。此時，應繳納的所得税=(3 000-1 500)×25%=375(萬元)，但可分5年進行繳納即每年需繳納：375÷5=75(萬元)。

②股權轉讓時。根據《國家税務總局關於企業股權投資業務若干問題的通知》(國税發[2000]118號)：企業股權投資轉讓所得或損失是指企業因收回、轉讓或清算處置股權投資的收入減除股權投資成本後的餘額;企業股權投資轉讓所得應併入企業的應税所得，依法繳納企業所得税。由於對外投資時，賬務處理上股權投資成本需以房地產的公允價值作為投資成本，公允價值高於賬面價值的部分作為資本公積處理，此時的長期股權投資成本為3000萬元，如進行股權轉讓，此時無投資收益，股權轉讓不需繳納企業所得税。兩項合計需繳納税款375萬元，當年需繳納的税款為75萬元。

此方案需繳納的税款共計378萬元。

綜上所述，方案2能形成納税的最大化節約，但需徵得購買方的同意，並需支付成立經營公司的相關費用。

　　2.土地增值税的納税籌劃。

隨着國税發[2006]87號(最新文件：國税發[2009]91號土地增值税清算管理規程)文的實施，土地增值税由原來的預徵制轉向嚴格的清算制，土地增值税的納税籌劃成為房地產開發企業關注的重點。對於土地增值税的納税籌劃，主要通過以下方法進行。

(1)利用税收優惠。按照税法規定，納税人建造普通標準住宅出售(普通標準住宅的界定必須以財税[2006]141號文的規定為準)：增值額未超過扣除項目金額的20%時，免徵土地增值税;增值額超過扣除項目金額20%的，應就全部增值額按規定計税。根據此項規定，從納税籌劃的角度考慮，如果納税人想要減輕税負，就應權衡增值額增加所能帶來的收益和放棄起徵點的優惠所增加的税負，從而選擇適當的開發方案，避免因增值率稍高於起徵點而造成税負的增大。

(2)財務費用。《土地增值税暫行條例實施細則》規定，房地產開發企業的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按取得土地使用權所衷付的金額和房地產開發成本之和的5%以內計算扣除;凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，利息支出不能單獨計算，而應併入房地產開發成本中一併計算扣除。房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除。

房地產企業據此可以選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠負債籌資，利息費用所佔比例較高。則可計算應分攤的利息並提供金融機構證明，據實扣除;反之，主要依靠權益資本籌資，預計利息費用較少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用。

假設某房地產開發企業進行一個房地產項目開發，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產開發成本為500萬元。如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤並提供了金融機構證明，則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤，或無法提供金融機構證明，則其他可扣除項目=(300+500)×10%=80(萬元)。

對於該企業來説，如果預計利息費用高於40萬元，企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，並取得有關金融機構證明，以便據實扣除有關利息費用，從而增加扣除項目金額;反之同理。

　　3.企業所得税的納税籌劃。

由於企業所得税為通過“收入總額一準予扣除項目金額”計算出的應税所得乘以所得税税率計算而得，而收入、成本、費用等的籌劃在前文均有闡述，在此不作詳細説明。