收益性物業管理中的預算

預算有許多種類型，在物業管理中經常用到的預算形式主要有三種：年度運營預算、資本支出預算和長期預算。

　　(一)年度運營預算

年度運營預算是最常用的預算。該預算中，列出了物業的主要收入來源和費用支出項目。在物業收支報告中列出的有效毛租金收入的數量，在每個月間應保持基本穩定，有效毛租金收入加上物業其他收入再扣除物業經營費用後，就可得到物業的淨經營收入。由此可以看出，即便有效毛租金收入是一個固定的數值，物業經營費用中有關項目費用的變化，也會令業主的淨經營收入有較大的變化。為了保持物業淨經營收入的穩定性，物業服務企業就必須通過預算這一有效的財務工具，準確地預測和控制物業的收入與支出。

　　(二)資本支出預算

物業大規模的維修或更新改造，實際上是業主向物業再次進行資本投入的過程。與此有關的支出，一般稱為資本支出。很顯然，物業的大規模維修或更新改造的時間間隔比較長，但每次需投入的資金數量卻很大，為了使物業的資本支出有一個穩定的來源，且不對物業經營過程中的現金流產生過大的影響，就需要在日常的經營過程中逐漸積累這項資金。

　　(三)長期預算

使用資本支出預算，常常需要物業服務企業和業主制定一個長期的預算，以説明未來5年甚至更長時間內(物業經濟壽命年限內)，物業的經營收入與費用的關係。由於對未來若干年所進行的長期預測，很難像對一年後的短期預測那樣準確，這種長期預算的詳細與準確程度低於年度運營預算。

　　投資組合理論

投資組合理論的主要論點是：對於相同的宏觀經濟環境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應。舉例來説，在高通貨膨脹的時候投資項目甲的收益增長可能會超過通貨膨脹的增長幅度，而投資項目乙的收益可能會為負增長。在這種情況下，把適當的投資項目組合起來，便可以達到一個最終和最理想的長遠投資策略。換句話説，目標是尋找在一個固定的預期收益率下使風險最小，或是在一個預設可接受的風險水平下，使收益最大化的.投資組合。

例如，某人有一大筆資金，他是把這筆資金全部投到一個項目上去，還是別投到不同的項目上去?聰明而有理智的人通常都會選擇後一種投資方式，因為這樣做雖然可能失去獲得高收益的機會，但不至於血本無歸。基金會的資金使用方式最能體現這種投資組合理論，因為基金投資的首要前提是基金的安全性和收益的穩定性，滿足了這兩個前提，才會有收益最大化的目標。

大型機構投資者進行房地產投資時，非常注重研究其地區分佈、時間分佈以及項目類型分佈的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。例如，香港新鴻基地產投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內地的投資不能超過其全部投資的10%;以發展工業物業見長的香港天安中國投資有限公司在其經營策略中要求必須投資一定比例的商用物業和居住物業，以分散投資風險。

　　投資房地產投資信託基金

房地產投資信託基金(REITs)，是購買、開發、管理和出售房地產資產的金融工具。REITs的出現，使投資者可以把資金投入到由專業房地產投資管理者經營管理的房地產投資組合中，REITs將其收入現金流的主要部分分配給作為投資者的股東，而本身僅起到一個投資代理的作用。

投資者將資金投入REITs有很多優越性：第一，收益相對穩定，因為 REITs的投資收益主要來源於其所擁有物業的經常性租金收入;第二，REITs投資的流動性很好，投資者很容易將持有的REITs股份轉換為現金，因為REITs股份可在主要的證券交易所交易，這就使得買賣REITs的資產或股份比在市場上買賣房地產更容易。

按資產投資的類型劃分，REITs分為權益型、抵押型和混合型三種形式。 REITs選擇投資的領域非常廣泛，其投資涉及許多地區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。由於有專業投資管理者負責經營管理，其收益水平也大大高於一般的股票收益，因而REITs股票往往成為個人投資者以及大型機構投資者(包括退休基金、慈善基金、保險公司、銀行信託部門和共同基金等)間接投資房地產的重要工具。

中國房地產市場的發展急需拓展房地產直接融資渠道，以擺脱過分依賴商業銀行間接融資的局面。而REITs作為一種創新的房地產金融工具，越來越得到政府和產業界的認同。2008年12月20日《國務院辦公廳關於促進房地產市場健康發展的若干意見》中明確表示要“開展房地產投資信託基金試點”。隨着中國相關法律制度和房地產市場體系的完善，REITs將會逐漸成為中國投資者現實的投資工具。