2017房產估價師考試模擬真題及答案

　　一、單項選擇題

1.下列不屬於房地產區位因素的是(　)。

A.交通　　B.用途　　C.環境　　D.樓層

2.某宗土地上有一幢8層高、各層建築面積相同的住宅樓，建築密度為50%。假設該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/m2，樓面地價為1200元/m2，則該宗土地的總價為(　)萬元。

A.96　　B.192　　C.240　　D.480

3.某套住宅的套內建築面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建築面積為9m2，按套內建築面積計算的價格為3500元/m2，則該套住宅按建築面積計算的價格為(　)元/m2。

A.3000　　B.3277　　C.3295　　D.3599

4.某城市居民人均月收入自2006年3月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為(　)。

A.036　　B.122　　C.2.78　　D.325

5.下列關於比準價格、積算價格和收益價格關係的表述中，正確的是(　)。

A.在房地產市場比較成熟且處於正常狀態時，積算價格低於收益價格

B.在房地產市場存在泡沫時，收益價格大大高於積算價格

C.在房地產市場不景氣時，積算價格(未扣除經濟折舊)大大高於比準價格或收益價格

D.比準價格傾向於成交價格，積算價格傾向於最低買價，收益價格傾向於最高賣價

6.某房地產現房價格為4000元/m2，預計從期房達到現房的兩年時間內現房出租的租金收入為每年300元/m2(年末收取)，出租運營費用為每年50元/m2。假設折現率為5%，風險補償為200元/m2，則該房地產的.期房價格為(　)元/m2。

A.3300　　B.3324　　C.3335　　D.3573

7.某倉庫房地產，建築面積為800m2，容積率為0.8，對應的土地單價為850元/m2，現擬變更為商業用地，容積率為2.0，並已取得規劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業用地後樓面地價為2000元/m2，則理論上應補地價的數額為(　)萬元。

A.93.75　 　B.115

C.293.75　　D.315

8.房地產估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在(　)下的估價結果具有近似性。

A.同一估價原則、同一估價時點

B.同一估價目的、同一估價方法

C.同一估價目的、同一估價時點

D.同一估價原則、同一估價目的

9.某房地產的土地面積為500m2，土地價格為2000元/m2;建築面積為1000m2，成本法估算的建築物重置價將為1800元/m2;市場上同類房地產的正常房地價格為2500元/m2，則該房地產中建築物的實際價值比重置價格低(　)元/m2。

A.200　　B.300　　C.700　　D.1000

10.某宗地的面積為1000m2：採用市場法進行評估。通過三宗可比實例求出的比準價格分別為2130元/m2，2190元/m2和2220元/m2，如果賦予這三個價格的權重分別為0.3，0.4和0.3，則採用加權算術平均法得到的比準價格為(　)元/m2。

A.2160　　B.2175　　C.2181　　D.2205

答案：1.B.2.D.3.C.4.C.5.C.6.C.7.D.8.C.9.B.10.C.

　　二、多項選擇題

1.下列屬於土地使用管制的事項有(　)。

A.建築物四周應留有一定的空地作為建築物的綠地和交通

B.取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施

C.某宗土地使用中，要求容積率為2.0

D.甲乙兩宗土地使用中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用於商業房地產開發

2.某宗房地產是採用抵押貸款方式購買的，購買總價為50萬元，首付款為房價的30%，餘款在未來10年內以抵押貸款方式按月等額支付。銀行貸款年利率為5.58%。則下列説法中正確的有(　)。

A.該房地產的實際價格等於名義價格

B.該房地產的名義價格為50萬元

C.該房地產的實際價格高於50萬元

D.該房地產的實際價格為50萬元

E.該房地產不存在名義價格

3.公開市場價值是指下列交易條件下最可能實現的價格(　)。

A.賣方和買方掌握必要的市場信息

B.賣方具有必要的專業知識，並瞭解交易對象

C.買方具有特殊的興趣，並願意給予附加出價

D.賣方和買方追求各自利益的最大化

E.賣方和買方急於完成交易

4根據適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產(　)時，便為最高最佳使用。

A.與外部環境最協調

B.達到規模遞增

C.內部構成要素的組合最適當

D.外部環境與內部因素相關聯

E.外部環境要素為最適當的組合

5市場法中實物狀況比較和調整的內容包括(　)。

A.環境

B.地形地勢

C.外部配套設施

D.內部基礎設施完備程度

E.裝飾裝修

6.在考慮房地產交易程度的不同負擔狀況時，房地產正常的成交價格等於(　)。

A.賣方實際得到的價格/(1-應由賣方繳納的税費比率)

B.賣方實際得到的價格-應由賣方負擔的税費

C.買方實際付出的價格-應由買方負擔的税費

D.應由賣方負擔的税費/應由賣方繳納的税費比率

E.買方實際付出的價格/(1-應由買方繳納的税費比率)

7.下列關於重新購建價格的説法中，正確的有(　)。

A.重新購建價格是指重新開發建設全新狀況的估價對象所必需的支出

B.重新購建價格是在估價時點的價格

C.重新購建價格是客觀的價格

D.建築物的重新購建價格是全新狀況下的價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限狀況下的價格

8.在運用成本法時最主要的有(　)。

A.區分計劃成本和實際成本

B.區分實際成本和客觀成本

C.結合實際成本來確定評估價值

D.結合實際開發利潤來確定評估價值

E.結合市場供求分析來確定評估價值

9.建築物折舊分為物質折舊、功能折舊和經濟折舊三大類。其中，屬於經濟折舊的有(　)。

A.功能落後　　B.功能缺乏

C.環境污染　　D.交通擁擠

E.正常使用的磨損

10.根據淨收益求取的不同，收益法可分為(　)。

A.直接資本化法　 　B.投資法

C.收益乘數法 　D.利潤法

E.現金流量折現法

答案：1.A.C.E　2.D.E　3.A.D　4.A.C　5.B.D.E　6.A.B.D　7.A.B.C.D　8.B.E　9.C.E　10.A.E.