建築物估價的概念和特徵

建築物估價是土地估價師的必須掌握的一個知識點，下面就為大家介紹一下建築物估價的概念和特徵!

　　建築物與構築物估價的概念

1、建築物，主要是指定着於土地上或地下面的具有頂蓋、樑柱或牆壁，供人們使用的構造物及其他設施等。建築物主要是為了滿足人們在生產和生活中的需要而進行建築的人工改良物，融入了大量的人類勞動和物質，作為人類生產和生活的場所。

2、建築物的基本功能是滿足人們生產、生活的需要。在現代社會中，建築物除具有遮風蔽雨、防曬蔽寒的基本功能外，還需要具有為人類提供藝術、文化、欣賞等功能。

3、建築物的分類：

(1)按生產性質：生產性建築(工業建築、農業建築)和非生產性建築(民用建築)

(2)按建築結構：鋼結構、鋼筋混凝土結構、磚混結構、磚木結構、其他結構

4、建築物估價，是指估價人員在遵循有關估價原則的前提下，根據估價的目的，選用適當的估價方法，對待估建築物價格的影響因素進行分析和判斷，評估出待估建築物在某一時日的市場價格。

　　建築物與構築物的價格特徵和類型

1、根據建築物的性質，建築物估價分成兩類：

(1)對具有市場流動性的建築物，其估價的原理是以重置成本為基礎，採用重置價折舊法、對照法、建築物殘餘法、比較法等，評估出建築物的市場價格。

(2)對不具備市場流動性的建築物，如博物館、圖書館等，其估價的基本原理是用成本法計算的重置價格扣除折舊的方法，評估建築物的價格。

2、影響建築物價格的因素：

(1)建築物重置價：建築物重置價是決定建築物價格的最基本因素。影響建築物重置價的因素很多，如建築結構、種類、式樣、材料、裝飾、物價等因素。

(2)環境因素：建築年代(指建築物的成新，決定建築物折舊狀況和剩餘使用年限)、建築物朝陽(影響採光、通風)、建築物用途(用途不同，收益與使用年限不同)、建築物樓層。

3、其他因素：建築物的設計，如垃圾場的坐落位置等。

1、 建築物價格的特點：

(1) 時間的有效性。(2)建築物價格的遞減性。(3)建築物價格的地區性;(4)建築物價格受自然條件影響很大;(5)影響建築物價格的不確定因素多。

1、 建築物估價中的幾個概念：

(1) 房屋建築成本：指不包括建築紅線以外的土地上的投資，單指房屋從設計到地基處理至整幢房屋可交付使用過程中的全部費用，是房產價值的重要構成部分。包括勘察設計費、房屋主體結構工程的建築、裝修費用、室內各種配套設備及安裝費、建築紅線內的室外各種設施配套安裝費、管理費、貸款利息等。

(2) 重建成本：根據目前的人工與材料價格，採用原建築物的材料和標準，重新建造一幢相同的'建築物所需的成本，叫重建成本。

(3) 重置成本：根據目前的人工、材料價格及正常管理水平，並利用目前的材料、標準與設計，建造一幢各項設備相同或相當(即同等效用)的建築物所需的成本，叫重置成本。

(4) 應計折舊：是指到評估當時所發生的所有折舊，包括物理、功能、經濟退化。

(5) 建築安裝工程預算定額：為編制施工圖預算制定的定額。包括建築工程預算定額、設備安裝工程預算定額、間接費用定額。它即是編制施工圖預算、確定建築產品預算價格的依據，也是編制概算定額的基礎。

(6) 標準房價：是一個城市同一個等級房屋的平均價格，是房屋價格評估的依據。

(7) 建築安裝工程概算定額：是設計單位編制初步設計概算和技術設計修正概算中建築安裝工程概算的依據，也是計算建築安裝工程用料概數以及進行設計方案經濟比較的基礎。

(8) 建築物殘值：建築物在不能使用時還能收回的價值。