地估價方法之剩餘法

導語：土地的物理屬性(如地形及土壤成份等)對土地的未來盈利能力同樣很重要。一塊土地的屬性可能對於一類投資者來説是優點而對於另一類投資者來説則是缺點。例如，傾斜的山腳地帶在農作物種植方面效率低下但用於建造高級別墅卻十分理想。同樣，大城市外圍的大片生地對養殖業的意義遠遠低於發展郊外住宅區。

　　第一節 剩餘法概述

1、剩餘法的定義與原理

又稱假設開發法、倒算法、殘餘法或餘值法等。是指在估算開發完成後不動產正常交易價格的基礎上，扣除建築物建造費用和與建築物建造、買賣有關費用後，以價格餘額來確定估價對象土地價格的一種方法。

剩餘法更深層的理論依據完全類似於地租原理，只不過地租是每年的租金剩餘，剩餘法是一次性的價格剩餘，但計算原理是一致的。

剩餘法還可以通過求取殘餘的純收益後，再進行資本還原，求得房地價格。

除適用於土地估價外，剩餘法還大量應用於房地產開發項目評價和投資決策，具體可應用於三個方面：

(1)確定投資者獲取待開發場地所能支付的最高價格

(2)確定具體開發項目的預期利潤

(3)確定開發項目中的最高控制成本費用

2、剩餘法的計算公式

基本公式：v=a–(b+c)v—購置開發場地的價格a—總開發價值或開發完成後的不動產價值b—開發成本

c—開發商合理利潤

實際估價中常用的具體計算公式：

土地價格=房屋的預期售價-建築總成本-利潤-税收-利息

計算時還需要考慮各項費用的時間價值

3、剩餘法的特點與適用範圍

(1)剩餘法估價的可靠性取決於三個正確確定：正確確定土地最佳利用方式，正確確定開發完成後的不動產售價，正確確定土地開發費用和正常利潤等。

(2)剩餘法估價的`三個假設和限制條件：關鍵變量穩定、價格穩定、投入均勻

(3)剩餘法的適用範圍

a.待開發土地的估價

b.待拆遷改造的再開發房地產的估價

c.僅將土地或房產整理成可供直接利用的土地或房地產的估價

d.現有新舊房地產中地價的單獨評估

　　第二節 剩餘法估價的程序與方法

1、剩餘法估價的基本程序

(1)查清待估宗地的基本情況;

(2)確定土地的最佳開發利用方式;

(3)估計開發完成後的不動產總價;

(4)估計建築費、專業費、利息、税費、租售費用和開發商應得利潤等;

(5)測算土地價格。

2、各道程序的內容與方法

(1)查清待估宗地的基本情況：土地位置、狀況、利用要求、權利狀況

(2)確定最佳的開發利用方式

包括確定用途、建築容積率、土地覆蓋率、建築高度、建築裝修檔次等，最重要的是選擇最佳的土地用途。

(3)確定開發完成後的不動產總價

可通過兩個途徑取得：習慣出售的不動產採用市場比較法，習慣出租的不動產採用市場比較法和收益還原法。

(4)估計建築費、專業費等各項成本費用和開發商的利潤

a.估算開發建築成本費用，可採用比較法或建築工程概預算法來估算。

b.估算專業費用，一般採用建築費用的一定比率估算。

c.估算不可預見費，一般為總建築費和專業費之和的2%-5%。

d.確定開發建設週期，估算預付資本利息(這是一個難點)，預付資本包括地價款、開發建築費、專業費和不可預見費，這些費用投入時間不同，計算時要根據各自的投入額、在開發過程中所佔用的時間長短和當時貸款利率進行計算。

e.估算税金，一般以建成後不動產總價的一定比例計算

f.估算開發完成後的不動產租售費用，一般以不動產總價或租金的一定比例計算

g.估算開發商的合理利潤，一般以不動產總價或預付總資本的一定比例計算，有時也採用年利潤率計算。

(5)計算和確定估價額

先將以上求取的數據直接代入原始公式算出開發商當前取得待開發場地所能支付的最大費用：

地價=不動產總價-建築開發費-專業費-不可預見費-利息-租售費用-税金-開發商合理利潤(有兩種計算方法，第一種要計入地價利息，第二種地價利息暫不計，但最後結果要貼現)

再從計算出的剩餘值中扣除取得土地使用權的相關法律、估價及登記發證費用等，得到所估土地的地價額。最後經估價師確定。

　　第三節 剩餘法估價的應用

1、利用剩餘法評估土地價格

估價過程：

(1)選擇估價方法;

(2)確定最佳開發利用方式;

(3)市場調查，確定建設期、開發價值和投入成本等;

(4)求取地價

測算方法一：直接計算地價利息

a.測算不動產總價，採用收益還原法

b.計算建築費及專業費

c.計算總利息，注意，超過一年要採用複利計算

d.計算開發商利潤

e.確定不動產出租税費，採用收益還原法計算不動產總價時已考慮在內

f.代入公式計算地價

g.扣除相關法律、估價及登記發證費用，得出開發商能支付的投標地價。

測算方法二：利息中不計地價款的利息

利息計算不同，算出開發完成時地價後，還需要貼現。

2、利用剩餘法測算開發商的預期利潤

基本思路和公式同評估土地價格，將公式稍加變換即可。

3、利用剩餘法確定建築費及專業費的最高控制標準

將建築費及專業費的最高控制標準假設為x元，代入基本公式進行計算，得出最高控制額，最後算出單位面積建築費及專業費控制標準。

4、應用剩餘法估價的常見問題

(1)方法適用錯誤，步驟錯誤;

(2)利息、利潤計算錯誤;計算利息時要特別注意資金投放方式和計息方式

(3)計算項目不準確、漏項，或步驟不全;

(4)參數使用錯誤或前後不一致