土地增值税税務稽查的方法有哪些

你知道土地增值税税務稽查的方法有哪些嗎?你對土地增值税税務稽查的方法瞭解嗎?下面是yjbys小編為大家帶來的土地增值税税務稽查的方法，歡迎閲讀。

　　一、檢前準備

檢查組應當要求納税人如實提供如下資料：

(一)土地增值税納税(預繳)申報表及完税憑證。

(二)項目竣工決算報表和有關帳薄。

(三)取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓或轉讓合同。

(四)銀行貸款合同及貸款利息結算通知單。

(五)項目工程建設合同及其價款結算單。

(六)商品房購銷合同統計表等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的其他證明資料。

(七)無償移交給政府、公共事業單位用於非營利性社會公共事業的憑證。

(八)轉讓房地產項目成本費用、分期開發分攤依據。

(九)轉讓房地產有關税金的合法有效憑證。

(十)與土地增值税清算有關的其他證明資料。

　　二、檢查人員應當對下列事項充分關注：

(一)明確清算項目及其範圍。

(二)正確劃分清算項目與非清算項目的收入和支出。

(三)正確劃分清算項目中普通住宅與非普通住宅的收入和支出。

(四)正確劃分不同時期的開發項目，對於分期開發的項目，以分期項目為單位清算。

(五)正確劃分徵税項目與免税項目，防止混淆兩者的界限。

(六)明確清算項目的起止日期。

　　三、納税人能夠準確核算清算項目收入總額或收入總額能夠查實，但其成本費用支出不能準確核算的，應按規定審核收入總額。

　　四、納税人能夠準確核算成本費用支出或成本費用支出能夠查實，但其收入總額不能準確核算的，税務師事務所應當先按照本準則第四章的規定審核扣除項目的金額。

　　五、有下列情形之一的，應核定應納税額

(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的。

(二)擅自銷燬賬簿或者拒不提供納税資料的。

(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的。

(四)符合土地增值税清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續，經税務機關責令限期清算，逾期仍不清算的。

(五)申報的計税依據明顯偏低且無正當理由的。

(六)納税人隱瞞房地產成交價格，其轉讓房地產成交價格低於房地產評估價格且無正當理由，經税務師事務所與委託人溝通，溝通無效的。

　　六、土地增值税清算項目收入審核的基本程序和方法包括：

(一)評價收入內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

(二)獲取或編制土地增值税清算項目收入明細表，複核加計正確，並與報表、總賬、明細賬及有關申報表等進行核對。

(三)瞭解納税人與土地增值税清算項目相關的合同、協議及執行情況。

(四)查明收入的確認原則、方法，注意會計制度與税收規定以及不同税種在收入確認上的差異。

(五)正確劃分預售收入與銷售收入，防止影響清算數據的準確性。

(六)必要時，利用專家的工作審核清算項目的收入總額。

　　七、清算項目的收入，是指轉讓國有土地使用權、地上的建築物及其附着物(以下簡稱房地產)並取得的全部價款及有關的經濟收益，包括貨幣收入、實物收入和其他收入。

　　八、應當按照税法及有關規定審核納税人是否準確劃分徵税收入與不徵税收入，確認土地增值税的應税收入。

　　九、土地增值税以人民幣為計算單位。轉讓房地產所取得的收入為外國貨幣的，以取得收入當天或當月1日國家公佈的市場匯價摺合成人民幣，據以計算應納土地增值税税額。

對於以分期收款形式取得的外幣收入，應當按實際收款日或收款當月1日國家公佈的市場匯價摺合人民幣。

　　十、納税人將開發的房地產用於職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產，其視同銷售收入按下列方法和順序審核確認：

(一)按本企業當月銷售的同類房地產的平均價格核定。

(二)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確認。

(三)參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確認。

　　十一、收入實現時間的確定，按國家税務總局有關規定執行。

　　十二、對納税人按縣級以上人民政府的規定在售房時代收的各項費用，應區分不同情形分別處理：

(一)代收費用計入房價向購買方一併收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計税。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

(二)代收費用在房價之外單獨收取且未計入房地產價格的，不作為轉讓房地產的收入，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

　　十三、必要時，應當運用截止性測試確認收入的真實性和準確性。審核的主要內容包括：

(一)審核企業按照項目設立的“預售收入備查簿”的相關內容，觀察項目合同簽訂日期、交付使用日期、預售款確認收入日期、收入金額和成本費用的處理情況。

(二)確認銷售退回、銷售折扣與折讓業務是否真實，內容是否完整，相關手續是否符合規定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關聯方的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉利於關聯方等情況。

(三)審核企業對於以土地使用權投資開發的項目，是否按規定進行税務處理。

(四)審核按揭款收入有無申報納税，有無掛在往來賬，如“其他應付款”，不作銷售收入申報納税的情形。

(五)審核納税人以房換地，在房產移交使用時是否視同銷售不動產申報繳納税款。

(六)審核納税人採用“還本”方式銷售商品房和以房產補償給拆遷户時，是否按規定申報納税。

(七)審核納税人在銷售不動產過程中收取的價外費用，如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益，是否按規定申報納税。

(八)審核將房地產抵債轉讓給其他單位和個人或被法院拍賣的房產，是否按規定申報納税。

(九)審核納税人轉讓在建項目是否按規定申報納税。

(十)審核以房地產或土地作價入股投資或聯營從事房地產開發，或者房地產開發企業以其建造的商品房進行投資或聯營，是否按規定申報納税。

　　十四、應當審核納税人申報的扣除項目是否符合土地增值税暫行條例實施細則第七條規定的範圍。審核的內容具體包括：

(一)取得土地使用權所支付的金額。

(二)房地產開發成本，包括：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

(三)房地產開發費用。

(四)與轉讓房地產有關的税金。

(五)國家規定的其他扣除項目。

　　十五、扣除項目審核的基本程序和方法包括：

(一)評價與扣除項目核算相關的內部控制是否存在、有效且一貫遵守。

(二)獲取或編制扣除項目明細表，並與明細賬、總賬及有關申報表核對是否一致。

(三)審核相關合同、協議和項目預(概)算資料，並瞭解其執行情況，審核成本、費用支出項目。

(四)審核扣除項目的記錄、歸集是否正確，是否取得合法、有效的憑證，會計及税務處理是否正確，確認扣除項目的金額是否準確。

(五)實地查看、詢問調查和核實。剔除不屬於清算項目所發生的開發成本和費用。

(六)必要時，利用專家審核扣除項目。

　　十六、核各項扣除項目分配或分攤的順序和標準是否符合下列規定，並確認扣除項目的具體金額：

(一)扣除項目能夠直接認定的，審核是否取得合法、有效的憑證。

(二)扣除項目不能夠直接認定的，審核當期扣除項目分配標準和口徑是否一致，是否按照規定合理分攤。

(三)審核並確認房地產開發土地面積、建築面積和可售面積，是否與權屬證、房產證、預售證、房屋測繪所測量數據、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數據相一致，並確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。

如果上述性質相同的三類面積所獲取的各項證據發生衝突、不能相互印證時，税務師事務所應當追加審核程序，並按照外部證據比內部證據更可靠的原則，確認適當的面積。

(四)審核並確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。

　　十七、取得土地使用權支付金額的審核，應當包括下列內容：

(一)審核取得土地使用權支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致。

(二)如果同一土地有多個開發項目，審核取得土地使用權支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確。

(三)審核取得土地使用權支付金額是否含有關聯方的費用。

(四)審核有無將期間費用記入取得土地使用權支付金額的情形。

(五)審核有無預提的取得土地使用權支付金額。

(六)比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權支付金額是否存在明顯異常。

　　十八、土地徵用及拆遷補償費的審核，應當包括下列內容：

(一)審核徵地費用、拆遷費用等實際支出與概預算是否存在明顯異常。

(二)審核支付給個人的拆遷補償款所需的拆遷(回遷)合同和簽收花名冊，並與相關賬目核對。

(三)審核納税人在由政府或者他人承擔已徵用和拆遷好的土地上進行開發的相關扣除項目，是否按税收規定扣除。

　　十九、前期工程費的審核，應當包括下列內容：

(一)審核前期工程費的各項實際支出與概預算是否存在明顯異常。

(二)審核納税人是否虛列前期工程費，土地開發費用是否按税收規定扣除。

　　二十、建築安裝工程費的審核，應當包括下列內容：

(一)出包方式。重點審核完工決算成本與工程概預算成本是否存在明顯異常。當二者差異較大時，應當追加下列審核程序，以獲取充分、適當、真實的證據：

1.從合同管理部門獲取施工單位與開發商簽訂的施工合同，並與相關賬目進行核對;

2.實地查看項目工程情況，必要時，向建築監理公司取證;

3.審核納税人是否存在利用關聯方(尤其是各企業適用不同的'徵收方式、不同税率，不同時段享受税收優惠時)承包或分包工程，增加或減少建築安裝成本造價的情形。

(二)自營方式。重點審核施工所發生的人工費、材料費、機械使用費、其他直接費和管理費支出是否取得合法有效的憑證，是否按規定進行會計處理和税務處理。

　　二十一、基礎設施費和公共配套設施費的審核，應當包括下列內容：

(一)審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否取得合法有效的憑證。

(二)如果有多個開發項目，基礎設施費和公共配套設施費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

(三)審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有其他企業的費用。

(四)審核各項基礎設施費和公共配套設施費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

(五)審核是否將期間費用記入基礎設施費和公共配套設施費用。

(六)審核有無預提的基礎設施費和公共配套設施費用。

(七)獲取項目概預算資料，比較、分析概預算費用與實際費用是否存在明顯異常。

(八)審核基礎設施費和公共配套設施應負擔各項開發成本是否已經按規定分攤。

(九)各項基礎設施費和公共配套設施費的分攤和扣除是否符合有關税收規定。

　　二十二、開發間接費用的審核，應當包括下列內容：

(一)審核各項開發間接費用是否取得合法有效憑證。

(二)如果有多個開發項目，開發間接費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的費用記入了清算項目。

(三)審核各項開發間接費用是否含有其他企業的費用。

(四)審核各項開發間接費用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證。

(五)審核是否將期間費用記入開發間接費用。

(六)審核有無預提的開發間接費用。

(七)審核納税人的預提費用及為管理和組織經營活動而發生的管理費用，是否在本項目中予以剔除。

(八)在計算加計扣除項目基數時，審核是否剔除了已計入開發成本的借款費用。

　　二十三、房地產開發費用的審核，應當包括下列內容：

(一)審核應具實列支的財務費用是否取得合法有效的憑證，除具實列支的財務費用外的房地產開發費用是否按規定比例計算扣除。

(二)利息支出的審核。企業開發項目的利息支出不能夠提供金融機構證明的，審核其利息支出是否按税收規定的比例計算扣除;開發項目的利息支出能夠提供金融機構證明的，應按下列方法進行審核：

1.審核各項利息費用是否取得合法有效的憑證;

2.如果有多個開發項目，利息費用是否分項目核算，是否將應記入其他項目的利息費用記入了清算項目;

3.審核各項借款合同，判斷其相應條款是否符合有關規定;

4.審核利息費用是否超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。

　　二十四、與轉讓房地產有關的税金審核，應當確認與轉讓房地產有關的税金及附加扣除的範圍是否符合税收有關規定，計算的扣除金額是否正確。

對於不屬於清算範圍或者不屬於轉讓房地產時發生的税金及附加，或者按照預售收入(不包括已經結轉銷售收入部分)計算並繳納的税金及附加，不應作為清算的扣除項目。

　　二十五、國家規定的加計扣除項目的審核，應當包括下列內容：

(一)對取得土地(不論是生地還是熟地)使用權後，未進行任何形式的開發即轉讓的，審核是否按税收規定計算扣除項目金額，核實有無違反税收規定加計扣除的情形。

(二)對於取得土地使用權後，僅進行土地開發(如“三通一平”等)，不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按税收規定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發土地的成本之和計算加計扣除。

(三)對於取得了房地產產權後，未進行任何實質性的改良或開發即再行轉讓的，審核是否按税收規定計算扣除項目金額，核實有無違反税收規定加計扣除的情形。

(四)對於縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價並向購買方一併收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數的情形。

　　二十六、對於納税人成片受讓土地使用權後，分期分批開發、轉讓房地產的，審核其扣除項目金額是否按主管税務機關確定的分攤方法計算分攤扣除。

　　二十七、應按照税法規定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，並確認其增值額及適用税率，正確計算應繳税款。審核程序通常包括：

(一)審核清算項目的收入總額是否符合税收規定，計算是否正確。

(二)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合税收規定，計算是否正確。

1.如果企業有多個開發項目，審核收入與扣除項目金額是否屬於同一項目;

2.如果同一個項目既有普通住宅，又有非普通住宅，審核其收入額與扣除項目金額是否分開核算;

3.對於同一清算項目，一段時間免税、一段時間徵税的，應當特別關注收入的實現時間及其扣除項目的配比。

(三)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，並確認土地增值税的適用税率。

(四)審核並確認清算項目當期土地增值税應納税額及應補或應退税額。