物業管理方案精華15篇

為了確保工作或事情有序地進行，常常需要提前準備一份具體、詳細、針對性強的方案，方案指的是為某一次行動所制定的計劃類文書。方案的格式和要求是什麼樣的呢？下面是小編整理的物業管理方案，歡迎閲讀，希望大家能夠喜歡。

物業管理方案1

總則

第一條為規範小區機動車的停放與行駛，維護小區環境，保障小區內各方的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《上海市住宅物業管理區域機動車停放管理暫行規定》和《浦東新區住宅物業管理區域機動車停放收費管理規定》等法律法規，結合本小區實際情況，特制定本辦法

第二條本辦法由金橋灣清水苑小區（以下簡稱:小區）業主大會討論通過，委託小區物業公司組織實施。

物業公司對車輛的管理是履行<物業管理合同>，小區內所有車輛使用人應接受物業公司車輛管理人員（以下簡稱:車管員）的行駛管理與停放引導。

第三條小區車位實行有償使用，車輛使用人在小區泊車應交納停車費。小區車輛管理制度。停車費收入歸小區全體業主共有。物業公司應有專人進行停車費管理，公開賬目，並定期結算與公示收支情況。根據維修基金管理的有關規定，停車費收入在扣除車輛管理成本和業主大會授權使用的費用後的結餘部分納入小區維修基金賬户，每年一次分攤到業主賬户。欠繳或侵佔停車費是損害全體業主利益的行為。

第四條將小區業主共有的停車位供車輛使用人停車的行為關係，不含有對車輛保管的義務與責任。提供良好的停車條件，營造有序的活動場所是小區各方共同努力的目標。

車輛進出管理

第五條小區安裝停車場管理系統（以下簡稱:系統）實行車輛智能化管理。小區車輛管理制度。所有車輛進出小區必須持清水苑小區車輛ic卡（以下簡稱:ic卡）刷卡通行。車輛在通過大門道閘時必須一車一杆逐一進出，不得尾隨前車衝卡。

第六條ic卡分為月卡、充值卡和臨時卡三種。實行一車一卡制。ic卡不得轉讓或一卡多車。車卡不一致的車輛不準進出小區。

第七條月卡僅限小區居民及小區內單位工作人員持有，申辦車位登記手續時領取，在有效期內使用。

第八條實行來訪車輛登記制度。來訪車輛應登記後領取臨時卡，刷卡進入。駛離時在小區出口處驗卡後交卡付費。小區居民和單位也可以選擇使用充值卡，以免每次現金繳費驗卡和進入登記的麻煩。固定車位車主不得使用充值卡。來訪車輛當天再次進出小區憑繳費收據免繳費。

第九條前來小區執行公務的警車等車輛後出入小區可免繳費。

第十條領取月卡和充值卡需繳押金20元，無卡或ic卡遺失、超期和損壞的車輛無法進出小區，應及時辦理相關手續。ic卡遺失、損壞應支付損失費30元。

第十一條非小區居民接送幼兒園入托幼兒的車輛不能進入小區。各類大中型車輛，裝載有毒、易爆易燃等物品的'車輛不經允許禁止進入小區。

第十二條小區車位滿位，車管員應及時告示並拒絕其他外來車輛進入小區。

車輛行駛管理

第十三條小區主幹道實行單向行駛。長島路北大門為進口，只進不出；台兒莊路西大門為出口，只出不進。司機必須依照交通標識的指示路線行駛，不得逆向而行。

第十四條為了保持小區的安寧，小區內車輛不準鳴喇叭；晚間行車禁止使用遠光燈；小區道路上不得試剎車、練習駕車、修理或清洗車輛等。

第十五條進出小區內車速不得超過每小時5公里。

車輛停放管理

第十六條車位的設置。停車位分為固定車位與臨時車位二種，統一編號。固定車位標有車牌號，供小區居民和單位工作人員停車。臨時車位無車牌號標誌，主要供外來車輛停車。

第十七條車輛的停放。小區車輛必須停放在指定的固定車位或臨時停車位內。未經車管員同意，來訪車輛不得佔用固定車位。車位內不得停放自行車、電動車或堆放其他物品。

第十八條車位的申請。無欠費記錄的車輛使有人，小區居民可持房產證或房屋租賃合同、車輛行駛證或購車發票等到物業公司辦理固定車位申請登記手續；小區內單位工作人員持工作證或單位證明、車輛行駛證或購車發票辦理固定車位申請登記手續。

按登記先後順序，先到先得原則安排車位。每套住宅居民只能擁有一個固定車位。對確需第二個固定車位的居民户，經批准後可以申請登記，按第二個固定車位的停車費標準繳費。但無車位居民應優先考慮。

第十九條車位的登記。車位申請確認後，車位使用人應及時辦理登記手續:簽訂車輛停放協議，繳費，領取停車證（置於車輛擋風玻璃右側內）與ic卡。手續辦理不完備不能領取停車證與ic卡，也不得使用固定車位。

第二十條車位的變更。變更固定車位使用人僅限本户居住人，經物業公司同意後並按規定辦理變更手續。

第二十一條車位的退還。車位為全體業主的共有資源，業主產權轉讓、租賃户更變等，應及時到管理處辦理退還手續，不得擅自轉讓車位。一旦發現，將收回原使用車位並取消雙方車位申請資格。車位退還後如再次申請須另行申請登記。

物業管理方案2

一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻

隨着我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮着越來越重要的作用。

（一）服務水平顯著提高

為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規範到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客户管理到客户滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好讚譽。

（二）社會效益表現突出

一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩餘勞動力方面具有天然優勢，有利於減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。

二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助xxx門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。

三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先後贊助社會事業經費萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費萬元。

（三）經濟效益有待改善

目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。

（四）環境效益初步顯現

物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由於物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。

二、行業發展的基本狀況

（一）企業發展情況

1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，佔企業總數的，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，佔總企業數，是我國物業管理髮展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，佔總企業數，10年間企業以每年近133%的`速度猛增，20xx年以後，企業數量的增長速度放緩。

1.以企業註冊登記類型劃分。

國有企業758家，佔總企業數的；股份有限公司301家，佔；有限責任公司2976家，佔；私營企業348家，佔；

港澳台商獨資企業73家，佔；外商投資企業43家，佔；其他類型企業101家，佔。大多數物業服務企業實現了公司制（為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍佔一定比例，外資和私營企業比例偏低。

2.以企業資質等級劃分。

一級資質365家，佔；二級資質713家，佔；三級資質3287家，佔；其他未取得資質的企業235家，佔。 以上數據説明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處於發展初期，整體抗風險能力差。

3.以與開發企業的關係劃分。

被調查企業中屬於房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，佔企業總數；其他隸屬關係的企業3340家，佔。 開發建設單位下屬企業佔全部企業的四分之一強。

（二）從業人員情況

被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：

1.以工作崗位劃分。

從事管理崗位即企業管理層人員119978人，佔總人數，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，佔總人數。操作崗位人數中是秩序維護員，是清潔工，是工程維修人員，是車輛管理人員，是綠化養護人員，為其他勤雜工種。（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關係）

從以上數據可以看出，物業服務仍屬於勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所佔的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。

2.以學歷層次劃分。

被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，佔總人數；本科生33396人，佔；大專生89625人，佔總人數；中專生147575人，佔；高中以下學歷499814人，佔。中專以下學歷所佔比例和一線操作工人所佔比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯繫的。

3.以技術層次劃分。

被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，佔管理人員總數；中級職稱32351人，佔管理人員總數總數；初級職稱29461人，佔管理人員總數；無技術職稱人員51449人，佔。企業操作人員有高級技工18873人，佔操作人員總數，中級技工46498人，佔，初級技工80071人，佔，無技術人員506612人，佔。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味着大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。

4.以男女性別劃分。

被調查企業的從業人員中，男性佔xx，女性佔xx。

物業管理方案3

適用範圍：

公司所屬各部門、各門店。

制度內容：

第一條清潔範圍

辦公區域的內外環境、各商場的內外環境（含商場外停車場、員工自行車停靠點）。

1、室外公共環境清潔內容：物業區域內的道路、綠地、花草樹木、照明設施、牆面、門窗、玻璃等。商場店招logo、大門雨搭、各類榮譽牌匾、海報及廣告牌架、促銷及慶典活動用氣球、充氣拱門、遮陽棚等。

2、室內公共環境清潔內容：樓梯、通道、會議室、公共衞生間及公共區域內的牆壁、門窗、玻璃、照明燈、滅火器及其它公共設備設施，商場內的產品宣傳海報、廣告燈箱、弔旗吊飾等。

第二條各辦公室內清潔內容

第三條責任劃分

1、公司各部門經理、各門店（店長）為所負責衞生區域的第一責任人。

2、各部門、各門店按各自單位或部門劃定衞生責任區及責任人。

3、公司各部門、各門店須制定《輪流衞生值日表》，清潔衞生由各部門人員每日上班前、下班後自行輪流清潔各自衞生責任區劃內的`環境及設備設施的衞生，個人區域及設備衞生由個人自行清潔整理。

4、總經理室、副總經理室、會議室、衞生間及其它公共區域的環境及設備設施的衞生由保潔員負責清潔和整理。責任人為行政部長。

第四條清潔衞生標準

1、地面潔淨，無紙屑雜物、無油漬、無污痕和口香糖。

2、桌面無灰塵、無雜物、無污痕，桌上辦公物品潔淨，文件擺放整齊有序。

3、座椅、沙發無灰塵，無污痕，擺放整齊。

4、玻璃窗光潔明亮，無水漬、無污痕。

5、電腦、打印機、複印機等固定設備設施擺放整齊、潔淨，無污痕，按期使用專用清潔劑清潔。

6、文件、檔案、書報等櫥櫃排放合理有序、潔淨，無污痕，內存文件、資料、書刊分類規範，整齊。

7、取水間地面無積水，用水設備潔淨無污漬。

8、衞生間地面無雜物、污漬及明顯污痕，洗手枱、手盆整潔無污漬，物件擺放整齊，通風透氣性良好。

9、公司盆景、花木植物由行政部統一管理，保潔員對其進行養護和整修。

第五條行政部不定期對辦公區域的衞生進行檢查，並在例會上公佈檢查結果。檢查結果作為個人考核評價的一項內容。

第六條本制度由行政部制訂並負責修訂和解釋。

第七條本制度自正式發佈之日起生效。

物業管理方案4

以服務師生員工為宗旨，全面落實科學發展觀，根據“物業管理中心20xx年優質服務年計劃”，全面提高物業服務的專業技能和服務水平，搞好物業管理，現擬定“平安紅五月”實施方案如下：

一、 加強安全宣傳教育，培訓提升全體員工安全防範意識。各個部門5月份開展法律知識，法制觀念、公司制度，治安消防的學習教育，增強員工法治觀念和安全常識，培養員工遵紀守法、安全防範的自覺性。

1．在四月份中心組織培訓的基礎上，五月份再搞一次安全培訓，各部門搞一次安全培訓。

2．保安隊員和主管以上管理人員參加一次滅火器和消防水帶的現場滅火操作。

3．長期堅持利用早會和訓話時間，隔天學習一次法律法規、管理文件，以加強職業安全的教育。

二、 加強安全制度建設與安全管理，嚴防各類重大事故發生。

1．建全各種門崗安全制度、消防安全制度、設備安全制度、其他作業安全制度，應急機制和各類規定，做到各項安全工作有章可循，有法可依。

2．搞好安全生產，杜絕安全事故發生，在“平安紅5月”創建活動中，重點搞好安全生產（服務），以保證將“平安紅五月”的'工作落到實處。

①． 責任明確。各個部門安排落實一位副經理和質量管理員，具體實施安全綜合管理，防盜防火，安全生產，人民調解，維護穩定的工作，並向物管中心簽署“平安紅五月”目標責任書。

②． 管理落實。副經理和質量管理員監督檢查本部門安全生產的整個流程，發現不符合安全操作規程的行為和安全隱患及時糾正。

③． 安全作業、安全防範，自我保護成為員工的自覺行動。

3．各個部門成立矛盾糾紛調解小組，副經理任組長、質量管理員和一名工會骨幹任調解員。信息有效，制度落實，將和諧關係落到實處。矛盾糾紛調解率達100%，調處成功率達85%以上，物管中心成立矛盾糾紛調解領導小組，協調處理矛盾糾紛。

三、由物管中心、客服部、、保安部聯合組成“平安紅五月”創建檢查領導小組，每週檢查指導一次安全工作，發現隱患及時整改，對忽視安全工作的嚴重行為，通報批評。

1、檢查安全制度是否健全、上牆，是否在實際工作中得到實施。

2、檢查防火、防盜、防自然災害事故，防違規生產服務是否落實到位。嚴格排查安全方面的管理漏洞和事故隱患，發現問題及時實施整改。

3、檢查夜班、週末治安安全值班巡邏情況。

4、排查矛盾糾紛處理情況，處理重點難點問題。

5、檢查處理顧客投訴和物業服務熱點問題。

創建“平安紅五月”，是我們創建“物業優質服務年”，學習實踐科學發展觀的一個具體措施，只有平安物業，才有優質物業。期待創建“平安紅五月”工作能夠作好，為學校的建設發展提供優質的物業服務。

物業管理方案5

一、施工管理

1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統計；

2.熟悉現場和各類施工圖紙，跟蹤瞭解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；

3.對內外裝修方式、佈局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；

4.瞭解各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環境清潔用水預留接口等情況；

5.對影響大樓功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今後管理運行的問題，及時書面彙報與業主方，列出整改報告，提交業主方備案處理

二、設備安裝調試

1.對現場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控，各種管線的`預埋等；

2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；

3.及時發現可能造成的隱患或妨礙今後日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業管理專業角度提出相應的整改意見，及時通報業主方。

三、竣工驗收及接管驗收

1.安排相應專業人員參與分户驗收，並對驗收問題進行記錄，書面反饋與業主單位，並對整改落實情況檢查；

2.從物業維護保養管理的角度驗收，配合業主方對物業進行嚴格的驗收，維護業主方的合法權益；

3.對接管驗收中發現問題，明確記錄在案，書面報業主方，並督促施工方在約定期限內對存在的問題加以解決，直到完全合格；

4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協助業主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。

四、人員配置及素質要求：

項目經理進駐現場，根據項目進度派3-5名專業人員。

電梯技工：

人員數量：1人。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業，中專以上學歷；有電梯前期介入相應經驗；瞭解電梯安裝的相關技術，持特種設備操作證（電梯）

空調技工：

人員數量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業空調製冷兩年以上工作經驗；具備暖通基本常識，持相關上崗證和中級以上職業資格證書；有中央空調系統操作、保養工作經驗2年以上。

高壓運行維護技工：

人員數量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監會頒發）、低壓電工證（安監局頒發）；一年以上星級酒店或超高層建築物業供配電運行值班經驗；有10KV高壓環網櫃倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經驗；有變壓器運行、報停管理經驗。

物業管理方案6

近幾年來，隨着××經濟建設的不斷髮展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨後春筍般湧現出來。然而由於歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，並沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規範的、符合××實際的物業管理方案，並在全鎮小區推廣是及時且必要的。

一、目前××鎮小區概況

在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民羣眾的居住環境發生了巨大的變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮範圍內，已經實行正式的物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村卧龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

二、全鎮推行物業管理的必要性

(一)商業住宅小區

××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的.物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但並不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由於歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯後，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對於××鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。

(二)農村拆遷小區

各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由於沒有統一的規範，造成管理效果參差不齊，引發一系列問題。

1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢，還有後期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。

2、衞生環境問題:拆遷小區使村民原來的閒散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由於小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。

物業管理方案7

為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關於依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規範物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：

一、指導思想

以國家《物業管理條例》為依據，以瀋陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關於依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規範管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。

二、目標和範圍

（一）目標：

1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90％；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90％。

2、新建住宅小區推行招投標率達到100％；20xx年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

3、凡從事物業管理活動的企業，要100％取得《物業企業資質證書》。

4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100％，並建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。

5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100％。

6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80％以上成立業主大會和業主委員會。

（二）範圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規範物業管理行為。

三、工作內容

（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑑國內先進城市取得的成功經驗，儘快頒佈實施《瀋陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。

（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。並對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格後再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90％以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。

（三）加大對物業市場的監管力度，規範物業管理行為。

一是加強物業管理招投標的監督和指導，全面推行前期物業管理招投標機制，創造公平、公正的競爭環境，促進物業管理的專業化、市場化和社會化。依據國家《物業管理條例》和《前期物業管理招投標辦法》，及時制定符合我市實際的《瀋陽市前期物業管理招投標管理辦法》。要求新建住宅小區實行招投標制度，建築面積在5萬平方米以上的（含5萬平方米）的新建住宅區，必須採取公開招投標的方式選聘物業管理企業，建築面積5萬米以下的新建住宅區在區、縣（市）房產行政主管部門的批准下可以採用邀標和議標的方式選聘物業管理企業。同時，鼓勵業主大會採用招投標的方式依法選聘物業管理企業。並且，及時簽訂《（前期）物業服務合同》和《業主（臨時）公約》，對於新建住宅小區要在商品房銷售前100％簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。

二是嚴格物業管理企業的資質審查。在我市從事物業管理活動的物業管理企業，要按照國家《物業管理條例》的要求依法取得《物業企業資質證書》，並遵照建設部《物業管理企業資質管理辦法》的規定，按物業管理企業取得資質等級，承接物業管理項目。同時，加強物業管理企業的年檢和資質評定，出現違規違諾等行為的要予以警告，限期整改，情節嚴重的取消其物業管理資質。

三是強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，提高物業管理水平。建立物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案和准入、退出機制，監督物業管理企業和從業人員以及物業管理企業履行《物業服務合同》情況，對物業管理企業和物業管理項目經理，實行實名誠信考評制度，如物業管理企業或物業項目經理出現違法、違規、違諾現象，依據情節的嚴重程度，扣除相應的分數，年終進行綜合考評，考評結果作為物業管理企業年檢和定級的要件，報房產行政主管部門，並在瀋陽房產信息網予以公佈。督促物業企業按照《合同》約定的標準提供質價相符的服務，提高管理服務水平。同時，加強對物業管理從業人員的培訓，與建設部培訓中心聯合，繼續對我市物業管理從業人員進行培訓，達到從業人員要持證上崗。特別是要對物業管理企業經理以及項目經理（物業管理處主任）進行培訓，在取得建設部《物業管理企業經理崗位證書》的基礎上，市房產行政主管部門與中國物業協會聯合進行上崗培訓制度，經過實務操作培訓，考試合格的頒發中物協《物業管理實務操作專業崗位證書》，不合格的取消其上崗資格。

四是規範業主大會和業主委員會，積極引導業主正確行使權力和履行義務。根據國家和建設部的有關文件，結合我市實際，爭取年底前出台《關於加強組建業主大會、業主委員會工作的指導意見》，明確各部門職責，充分調動街道、社區的積極性，依據《條例》依法成立業主大會、業主委員會，使這項關係到羣眾利益、社區穩定的工作，更具規範性、操作性。引導業主大會，在充分尊重全體業主意願的基礎上，按照合法程序選舉熱心公益事業、責任心強、有一定組織能力的業主進入業主委員會。規範業主大會、業主委員會的行為，促進業主自律和民主決策，切實維護自身的合法權益。

（四）建立市、區、街道、社區職責明確責任體系。對於具備物業管理條件的住宅小區，要明確由物業管理企業實行專業化管理，爭取年底前物業化率達到100％；對於尚不具備物業管理條件的住宅區，要確定管理單位，實行專項服務，待具備條件後，推行物業管理。逐步形成以社區為主，專業管理和業主自治管理相結合的新型管理體制。各涉及物業管理活動的相關單位、部門按各自的職責承擔社會管理的責任，為物業管理創造良好的環境。

（五）採取多種形式，加大對物業管理方面法規的宣傳工作。制定具體的宣傳方案，分階段、有步驟、深入細緻宣傳國家《物業管理條例》及相關配套文件，引起社會各界物業管理的重視，讓廣大業主不斷了解物業管理的政策法規，引導全社會樹立正確的消費觀念，促進社會的和諧。

三、組織領導

為使這項工作落到實處，市政府成立領導小組。

組長：邢凱

副組長：王鐵

成員單位：市房產局、建委、規劃局、公安局、行政執法局、民政局、各區政府。

領導小組辦公室設在市房產局，負責日常的組織協調。各區政府也要成立相應的組織機構，抓好具體的組織實施。

四、職責分工

規範物業管理工作是一項系統工程，要堅持“條塊結合、區域負責”的原則，市領導小組全面負責此項工作的監督、指導；市領導小組辦公室具體負責此項工作的日常指導、協調和監督、檢查；各區政府要針對物業管理存在的問題負責此項工作的具體實施；各相關部門按照職責分工，密切配合各區政府實施整改工作。各單位、各部門要明確分工，落實責任，相互配合，加強檢查驗收，切實提高我市的物業管理水平。

市房產局為全市住宅小區物業管理的行政主管部門，具體負責全市物業管理工作的指導、監督，並會同相關部門抓好物業管理企業和住宅小區存在問題的整改工作，如：物業管理立法、前期物業管理招投標、物業管理企業資質審查、業主大會、業主委員會組建、物業管理工作的調研和宣傳等工作。

市建委、規劃局為開發、建設單位的管理部門。一是在進行住宅小區前期規劃時，要規劃建設必要的物業管理服務用房等相關配套設施，以方便後期的物業管理工作；二是嚴格按照規劃對住宅小區進行竣工驗收，不按規劃建設的'住宅小區，不能予以驗收，並限期整改；三是對開發建設遺留問題，要制定整改工作方案，積極組織整改，達到合格標準。

市行政執法局、公安局負責對物業管理行為的查處工作，使物業管理活動更加規範，促進物業管理水平的提高。

各區政府為物業管理工作的責任主體，要針對目前物業管理工作存在的問題，制定具體的整改工作方案，積極配合市政府相關部門，加大管理力度，認真組織整改，使問題得到及時有效的解決。

五、實施步驟

依法加強居民小區物業管理是一項長期工作，為確保完成本方案確定的工作內容，今年要分三個階段進行實施。

（一）排查階段（20xx年5月10日至5月31日）

由市領導小組牽頭，建委、規劃、房產、公安、行政執法等相關部門配合，各區政府組織實施，對開發建設遺留問題、物業管理和住宅小區存在的問題進行一次拉網式排查，並進行登記造冊，建立管理檔案。

（二）整改完善階段（20xx年6月1日至10月31日）

各區政府對排查中出現的各類問題進行認真分析，查找根源，制定相應的整改措施，報市領導小組審查，審查合格後，方可按責任分工認真組織整改。

（三）驗收階段（20xx年11月1日至11月15日）

領導小組成員單位按照工作內容和標準，集中時間，認真組織，對整改後的物業企業和住宅小區逐個進行審核，確保達標。

六、保障措施

（一）提高認識，明確責任。各級領導要把加強居民小區物業管理工作當作重要工作來抓，實行“一把手”負責制，層層落實責任。建立市、區、街道、社區職責明確的責任體系和長效管理機制。市政府有關職能部門要按照各自的職責承擔起社會管理責任，切實把居民小區物業管理工作抓細、抓實、抓出成效。

（二）密切配合，抓好整改。市政府相關部門和各區政府要上下聯動，密切配合，針對物業管理存在的問題，制定切實可行的整改措施，認真抓好整改。對整改不及時或不徹底的，有關部門要按照相關規定進行查處，確保全部達標。

（三）加強宣傳，營造氛圍。要結合開展“貫徹《物業管理條例》，整頓規範物業管理市場”活動，大力宣傳物業管理的政策法規及有關規章制度，使廣大居民瞭解物業管理的有關政策和權利義務，進一步增強參與意識和維權意識，樹立正確的消費觀念，使物業管理逐步走向良性循環軌道。

（四）強化管理，鞏固成果。市政府相關部門和各區政府要把物業管理作為社會管理的重要組成部分，分工負責，強化管理。特別是對存在問題進行整改後，要進一步明確管理單位和管理責任，避免類似問題的再次發生，切實維護廣大居民的切身利益和社會穩定。

物業管理方案8

一、xx物業管理前期籌備工作

（一）簽訂合同後，管理人員、水電工、保安人員，應提早介入瞭解圖紙熟悉房屋結構、性能、水電管道佈局，智能化安防監控系統等管理中應注意事項，加強培訓，為往後提高、保養、維修、保值、增值打下基礎，為業主解決後顧之憂。

（二）建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設備檔案，資料檔案及業主資料，做到檔案齊全，有序管理。

（三）依據相關文件及本小區住宅特點制定《巴黎花園業主公約》，《管理處崗位職責》，以及員工的規章制度。

（四）制訂詳細的設備，設施維修，房屋保養計劃和檢查制度，《水電設施、設備巡檢計劃》，《公共照明維護計劃》，《監控與消防系統維護計劃》等。

（五）規範各部門的日常管理工作，做好人員調配崗位培訓，一個月內所有員工務必全部到位，並針對項目管理特點現場培訓，提高實用素質。

二、接管後的日常管理服務工作

（一）、設接待處，白天有專職人員接待住户，處理服務範圍內的公共性事務，受理住户的諮詢和投訴。服務做到"十二字方針"（即禮貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等）。

（二）安防工作：

1、保安人員着裝統一、整齊，待人要禮貌禮貌、熱情。

2、保安倒班制：實行24小時值班和巡視。

3、門衞進出管理要嚴格，來訪車輛要登記，搬遷貨物需由業主開具證明條。

4、充分發揮小區24小時電視監控系統、TV分割鏡頭監控系統、入户梯口電控防盜鎖，搞好社區智能化管理。

5、做好消防工作，建立防火、防盜職責制，定期檢查消防器械。

6、建立消防安全制度，開展消防知識宣傳教育活動。

7、配有消防系統設施設備，能隨時啟用。

8、小區內出入口設有明顯標誌，各組團、棟及單元（門）、户有明顯標誌，訂有突發火災應急方案。

9、加強與市保安和臨近派出所聯繫，建立聯防，共同維護樓區安全，以創造良好治安環境。

10、車輛收發卡並由保安員指揮進入車庫和停車場，外來車輛未經許可不得入區，自行車、摩托車和電動車派專人管理。

（三）為了保障小區內公共秩序和全體業主生命財產安全，根據《中華人民共和國治安管理公司處罰條例》和《江蘇省城市住宅區物業管理辦法》，特制定本規定：

1、各業主（住户）應將全部常住人員狀況如實填寫在《巴黎花園業主入住登記表》中，並留下緊急聯繫辦法；

2、小區內公共區域的公共秩序維護由管理公司負責，管理公司工作人員及保安人員有權對違反小區管理規定的行為進行檢查、糾正；屋內安全由業主或使用人自己負責；

3、本小區實施準封閉式的保安管理辦法，管理公司保安人員全天候24小時值班，業主（住户）應主動配合管理公司工作，防止各業治安事件的發生；

4、各業主（住户）不得違反規定存放易燃、易爆、劇毒、放射性物口，不得利用房屋從事危害公共利益或侵害他人正當權益的活動；

5、為了保障業主利益，凡個人攜手箱、包裝箱及大件物品離開小區，需事先填寫《物品搬遷登記表》經管理公司核實同意（房屋使用者需經業主簽名同意）方可離開；

6、凡住户搬離小區應提前通知管理公司，並填寫《物品搬遷登記表》，經業主簽名同意、經管理公司核實後方可離開小區；

7、各業主（住户）有職責關好自家的門窗，並保障治安報警設施的完好及有效使用；

8、住宅區內嚴禁進行一切違反治安管理條例和角犯法律的活動。

（四）、環衞綠化工作：

1、公共部位及商場門前衞生區，管理處派專職衞生員做到垃圾日產日清，樓道每3天清掃1次，樓梯扶手每3天擦洗1次；共用部位玻璃每季清潔1次；路燈、樓道燈每半年清潔1次，及時清除小區內主要道路積水、積雪。

2、生活區按幢設立垃圾箱，垃圾實行袋裝，定點堆放、定期清運。

3、二次裝修房屋共用部位持續清潔，對亂貼、亂畫，擅自佔用和堆放雜物現象定期清理。

4、商業網點管理有序，貼合衞生標準，無亂設攤點、廣告牌現象。

5、做好二次供水衞生檢查，定期清洗，並做好水質檢報告書；公共雨、污水管道每年疏通1次；每季度檢查1次，及時清掏；化糞池每半年檢查1次，每年要清理一次。

6、聘請專職園藝工對小區內的綠化進行細心保養和修整，按照綠化的不同品種、不同習俗、不同季節、不同生長期，適時確定不同的養護重點，制定不同的養護計劃，為小區帶給一個優雅的環境。

（五）環境和衞生管理規定

為了持續小區的乾淨整潔，為全體業主創造一個安全、禮貌、優雅、舒適的生活環境，特制定以下規定：

一、本住宅區內實垃圾袋化管理，各業主（住户）傾倒垃圾時應繫好垃圾袋口，投放到樓前垃圾箱內。

二、本住宅區內任何公共場所均不得隨地吐痰，不準亂倒垃圾、雜物、污水和隨地大小便。

三、切勿將垃圾、菜葉、布屑、膠袋、廢紙和硬殼等雜物投入下水道內，如使用不當而導致堵塞或損壞時，業主（住户）應及時通知管理公司進行處理並承擔相應費用。

四、住宅區內任何公共地方，均不得亂塗亂畫亂貼，違者應負責粉刷、更新費用，如屬兒童所為，應由家長負責。

五、凡在公共場所亂貼、亂派廣告、標語、傳單者，除責令期限期清理現場、恢復原狀外，還將視狀況追究相關當事人的職責。

六、豢養寵物的業主（住户）應遵守有關規定，並妥善管理好自己的寵物，不得讓寵物大聲嚎叫以及在公共場所大小便。

七、持續小區的安靜，不得在休息時間（12。00-14。00，19。00-8。00）製造噪音。

八、愛護小區綠化、不踐踏草地、攀折花木，不在公共場所晾曬衣物。

（六）、房屋及設備、設施管理：

1、房屋質量，設備設施維修在保修期內應及時反饋給建設單位，協助建設單位與業主的溝通，便於做好保修工作。

2、與業主協商做好房屋公共部位與設備設施的定期保養、保修以使得到保值增值。

3、建立設備台帳，並設置標誌，以示區別和了解。

4、公共照明及線路，水電維修，安防監控網絡，每一天完成巡查養護，所有設備均按《維保計劃》進行維保。

5、公司每一天應派人到樓宇現場檢查一次，對於存在問題，及時提出整改。

6、做到小修，業主隨叫隨到，30分鐘完成；中修但是夜，大修不超過二天；急修30分鐘內趕到現場，及時回訪。

（七）、加強二次裝修跟蹤管理，業主委員會協助管理處與業主簽定二次裝修有關規定的協議，每一天檢查一次，協調好鄰里關係，引導業主按規定裝修，共同護房屋質量。

（八）、用心開展便民服務，建立熱線電話，方便業主，為業主代辦中介，代購機船票、代請保姆、代請鐘點工等。

（九）、根據本小區狀況，做到微笑相迎，熱情周到，禮貌服務，竭盡努力讓業主滿意。

三、小區車輛管理規定

1、自覺遵守小區交通管理規定，愛護道路，公用設施，不亂停亂放；

2、管理區域內車輛行駛停放應注意前後左右規定的安全距離；

3、車輛管理員應提醒車主停放好車輛後鎖好車門，調好防盜系統至警備狀態，車內貴重物品應隨身帶走；

4、機動車輛在物業區域行駛，時速不得超過5公里，嚴禁超車，機動車輛在物業範圍內禁止鳴號；

5、不準在小區內任何場所試車、修車、練習；

6、不準輾壓綠化草地損壞路面、損壞路牌和各類標識，如有損壞應照價賠償；

7、不準在人行道、車行道、消防通道上停放車輛（機動車輛只能在停車場指定車位內停放，非機動車務必停放在專用場地內（消防車、警車、救護車除外）；

8、不損壞停車場消防、通信、電器、供水等公用設施；

9、持續停車位清潔，不得將車上的雜物和垃圾丟在地上，有漏油、漏水時，車主應即行處理。

四、管理模式

（一）擬採取的管理方式

服務質量是企業生存之本，管理處務必貫徹以下標準：管理無空擋，服務有標準，投訴有反饋，辦事有時限，考核不遷就，獎懲有力度，滿意見真情。物業管理要上水平，就要發揮社區整體上下功夫，構成物業管理企業，業主委員會、社區居委會、省軍區各級官兵、公安派出所等部門緊密聯繫的"共建"機制。

（二）管理處組織機構

1、辦公室：

（1）負責日常事物，代收代發報紙信件

（2）二次裝修管理

（3）檢查樓宇和綠化養護、保潔

（4）協調處理鄰里關係

2、工程部：

（1）負責房屋質量檢查

（2）建立設備設施維保計劃

（3）做好日常維修保養工作

3、財務部：

（1）管好用好財務

（2）負責日常收管理費、代收水電費

（3）統購日常維修器材、分發器材

4、保安部：

（1）選好保安員搞好培訓，管好保安

（2）加強消防檢查，做好防火防盜維持小區良好治安秩序

（3）與街道建立聯網治安，加強周邊環境安全

（三）管理人員的配備

1、管理處主任1人，全面負責小區日常事務管理。

2、樓管員1人，負責樓宇的檢查服務及收費等。

3、水電工2人，負責小區日常水電及工程維修。

4、保潔工8人，負責小區公共衞生，全日制保潔。

5、綠化工2人，負責小區綠化日常養護。

6、保安10人（2出口），24小時值班。

7、車管員1人，負責汽車、自行車、摩托車、電動車管理。

如上共計25名。

五、人員的選拔和培訓管理

（一）人員選拔

根據本小區的`特點及所需的服務要求，適應今後的管理及服務水平，所聘用的各基層管理員將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，逐步向社會公開招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善於協調各種人際關係的高素質人才。

（二）培訓目標及方式

為了適應物業管理行業日益趨向市場化、專業化、綜合化、社會化的發展趨勢，我公司將嚴格選聘人員，所聘用的各基層管理員工將依據其資歷及實質管理經驗調配適宜的工作崗位，除公開向社會招聘具有專業水平的，實踐管理經驗豐富的，善於協調各種人際關係，高素質、高效、精幹的人員外，還務必定期組織理論學習培訓，管理處並同時進行必要的培訓工作技能訓練，務求使其能日常管理事物的工作。

公司會採取集中與分工種培訓，將內部培訓與外部培訓相結合，造就房屋管理，電腦與檔案管理，治安管理，消防管理，水電管理，財務管理，與經營活動等專業的人才，建立高素質的管理服務隊伍，有人才能出好成果。我公司將同時負責督導及培訓各級別管理員工的專業管理知識，使其能於理論中實踐實質管理工作。

（三）培訓計劃及資料

培訓計劃及資料見附件2

（四）培訓考核

為體現培訓的效果並貫徹管理制度及工作經驗的落實公司於員工培訓期間透過不定期的培訓考核確保培訓的質量。

六、維修基金的管理與使用

（一）按國家有關規定收取並建立共用部位、共用設施設備保修期滿後修理、更新、改造的維修基金。

（二）維修基金的使用由物業公司提出年度使用計劃，經當地物業管理行政主管部門審核後劃撥。

（三）維修基金不敷使用時，經當地物業管理行政主管部門審核批准，按業主佔有的房屋建築面積比例續籌。

（四）業主轉讓房屋所有權時，結餘維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過户。

七、物業管理服務承諾

我公司將以"以人為本，科學管理，依法辦事，真誠服務"為宗旨，在該小區管理中採用以往的成功經驗以外，將在以下幾個方面作新的嘗試：我們將引進系統工程的方法技術，提高一體化管理水平，採取計劃目標管理、全面質量管理、督導管理協調管理等先進的管理方法。根據ISO9001：20xx質量管理和質量保證國際標準中有關服務行業的要求，探索並逐步走上物業的管理標準化之路；始終強調把服務業主（住户）作為管理的重心。我們將在完善服務體系，提高服務層次，改善服務質量等方面採取一系列新舉措，瞄準物業管理先進水平，全面接管小區後，按照《宿遷市普通住宅物業管理服務等級標準》以及《物業管理委託合同》的有關條款，在物業管理委託期二年內到達沭陽縣標準化小區。

物業管理方案9

1.目的

火災事故發生時,及時控制火情,減少共公財產的.損失,減少人員的傷亡,做到有計劃、有步驟的實施消防應急方案.

2.範圍

適用於xxxx大廈3.職責

總辦、保安部、工程部、管業部、客務部、採供部、財務部負責實施滅火預案全過程。

4.程序

4.1火災報警程序

4.1.1當火災發生後，着火層大廈員工及客户要及時按下樓層內紅色消防手動報警按鈕或拔打消防中控室電話。報警時不要驚慌失措，要冷靜，語言清晰，將火情發生的區域及報警人姓名、身份所在位置説出，並説明什麼物質着火。

4.1.2消防火災探測器報火警、水流指示器和壓火開關報警。

4.2火災確認火警報告程序

4.2.1當人工現場確認火災事故發生後，中控人員要嚴格按《值班人員跑火警報告火警程序》執行操作。

4.3人員調動程序

4.3.1當保安部接到火警報告後，保安部經理、消防主管立即前往火場，組織滅火，現場最高領導為滅火現場臨時指揮員。夜間發生火災事故，值班經理為為滅火總指揮員，保安警隊隊長為滅火現場臨時指揮員，內保主管負責打開所有消防通道大門，並做好迎接消防車準備工作。

4.3.2當保安警隊接到火警報告後，保安警隊隊長帶領警隊滅火組，前往火場。

物業管理方案10

為了加強內部管理，做到既合理地利用資源又節約開支，體現對業主及其他員工的公平原則，公司對現有的員工宿舍的管理有關注意事項通知並規定如下：

一、宿舍必須保持整潔衞生，不得亂堆亂放。

二、不得在宿舍內大聲喧鬧、飲酒猜拳，嚴禁在宿舍裏賭博。

三、節約水電，不得浪費。

四、不得隨意攜帶他人在宿舍內留宿，如因特殊情況有親戚朋友投宿的，應告知管理處負責人或協管隊長，在得到同意後方可留宿。

五、員工因工作需要，經管理處許可，住在管理處指定的集體宿舍的不收房屋管理費、水電費；若條件許可，不造成負面影響，經公司管理處許可的'個別管理人員可住單間宿舍的，必須由公司統一安裝獨立水電錶，按水電錶讀數計收水電費。帶家屬住宿舍的（不提倡住在區內），並按各管理處實際居住條件暫時收取30-50元不等的管理費。以利合理利用資源和節約使用水電，體現公平。

本規定自xx年xx月xx日起執行。

物業管理方案11

綜合體前期物業管理服務包括在項目規劃、建設與驗收交付階段的前期介入，開盤區的物業管理服務，物業的接管驗收、入夥與裝修管理策劃及房屋質量遺留問題的處理流程等。根據項目開發各階段的工作重點的不同，物業管理公司將委派相對應的人員參與前期物業管理服務工作，充分發揮開發商自有物業的資源優勢，確保產品更具人性化優勢與恆久的品質。項目規劃設計階段參與人員

前期介入小組：物業管理公司業務副總經理、項目經理、工程主管、財務部經理主要工作內容

1、從物業管理角度對項目的整體佈局提出建議，如在綜合體項目中，前期介入小組對物業管理用房的位置、臨時停車場的設置等提出建議。

2、綜合體前期物業管理服務介入方案：參與項目的規劃，如在本項目中，前期介入小組對綜合體出入口設計、人車分流、地下車庫預留各單元入口、小區景觀區道路設置殘疾人通道等的建議。

3、全程參與公共設施設備的配套設計、方案制定與設備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護經濟性等方面對公共設施設備的配套提出建議，參與設備採購、安裝及維保合同的洽談工作。通過上述工作，管理公司與設備供應商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業主及開發商的利益均得到有效的保護。

4、參與廣場綠化與空中花園景觀系統設計的論證，前期介入小組重點從後期維護的角度對綠化植物樹種、景觀的選擇、噴灌系統的佈局、保養期的維護保養標準等方面提出建議。

5、參與物業管理用房的位置及功能劃分佈局討論，依照相關法律法規對物業管理用房的面積提出要求。

6、參與寫字樓和公寓户型討論會，前期介入小組將管理公司已託管小區中業主對户型設計的意見、裝修中的常見改動等情況反饋給開發商，以便開發商選擇最優化的户型設計方案。

7、參與綜合體建築外立面的討論，從管理維護和安全管理的角度提出有關建議。

8、物業管理市場調查及目標客户羣分析，物業管理作為房地產開發的後續服務，必須切實掌握目標客户羣的需求，制定出有針對性的管理服務措施。

施工圖設計階段的物業服務介入、參與人員

前期介入小組，以管理公司總經理、管理處經理為主。

二、在管理的角度主要關注以下內容，根據實際情況提出合理化建議。

1、土建

1）對屋面、有防水要求的衞生間（廚房）等防水材料的選擇。

2）門、窗的材質。

3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸。

4）地區氣候差異對房屋質量的特殊要求。

5）空調外機預留位的尺寸、冷凝水的統一收集。

6）煙道、排氣道的位置,餐飲業態建議集中區域佈置。

7）廣場、道路用飾面磚的.互換性及清潔的便利性。

2、配套

1）室內管道、計量器具、智能化設施佈置的合理性。

2）給業主造成的影響。

3）各種設備產生的噪音對業主的影響。

4）各種設備總控制開關是否設在公共區域內。

5）各種設備設施的能源消耗。

6）室外管線、管道井佈局的合理性，及給業主造成的影響。

7）智能化設施的可靠性、適用性與經濟性。

施工階段

（一）參與人員

前期介入小組，由管理處經理牽頭，適時安排工程維修人員參與。

（二）主要關注以下內容，對影響後期管理的項目提出合理化建議。

1、地產公司招標工作介入。

1）供方門、窗質量及售後服務評價。

2）公共設施設備質量標準及後期維修保養成本條款的制定。

2、施工介入。

1）房屋質量控制。

2）隱蔽工程檢查驗收記錄。

3）設計變更記錄的收集。

4）設施、設備的安裝調試及操作培訓。

5）成品保護。

6）綜合體和小區體育設施、兒童遊樂設施質量涵蓋弱電-安防-監控-消防-物業-通信-佈線-樓宇自控的證書可在全國鑑定考試網查詢全國通用無需年檢★外來工作者可直接申請當地的人才引進。

物業管理方案12

員工宿舍管理制度20xx-10-27，樓員工宿舍是員工休息的集體場所，為創造一個整潔、文明、安全的'良好環境，特做如下規定：

一、自覺保持宿舍的良好秩序及衞生環境，努力提高自身素質，遵守《員工行為規範》。

二、保持個人物品整潔，做到勤換牀上用品、個人衣物，勤收拾桌面牀鋪上下物品，勤洗澡、修面、理髮。

三、不得在室內大聲喧譁，高聲播放廣播、音樂，不在宿舍飲酒。

四、不準利用公家設備器材或自帶設備器材在室內播放錄相，不準傳閲不健康書刊雜誌。

五、不準在宿舍及小區任何地方從事賭博及有賭博性質的活動。

六、外來人員不得進入員工宿舍及其他娛樂地方，包括員工來訪親友，不得在宿舍逗留、留宿。

七、班餘時間禁止穿背心、短褲、拖鞋出入宿舍以外的公共場所。

八、注意安全，做好防火、防盜、防事故的安全工作，出入隨手關門，勿留外人獨自在宿舍，嚴禁使用電爐、電加熱器及其他任何私人交流電器，無關人員禁止隨便進入員工工作範圍的工作場所。

九、節約水電，人人自覺從我做起，杜絕長明燈、長流水，愛護公物，損壞者追究責任照價賠償。

十、實行輪流值日製度，當值者要認真履行職責，對當日內的安全、衞生工作全部負責。

物業管理方案13

為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個温馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：

一、管理服務指導思想與目標

本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的房屋建築、公共設施設備、公共秩序、環境衞生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造温馨、和諧、優美的居住環境；以三級企業二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭創市、省級優秀示範商務、住宅小區。

二、物業管理服務基本要求

1、與小區業主（使用人）簽訂規範的物業管理服務合同，雙方權利義務關係明確。

2、對住宅小區房屋建築與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。

3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。

4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。

5、管理服務人員統一着裝、佩戴標誌，行為規範，服務主動、熱情。

7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，並公示服務項目與收費價目。

8、按有關規定和合同約定，及時公佈物業服務費用收支情況。

9、按合同約定規範使用住房專項維修資金。

三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理範圍

《金龍商貿廣場》商貿、住宅區佔地總面積平方米，總建築面積x平方米（其中住宅x平方米；商業用房x平方米）。　　

四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理內容及具體要求

1、房屋建築管理維修

（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。

（2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修範圍的搶修不超過24小時；

屬於小修範圍的，及時組織修復；屬於大、中修範圍的，及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。（未成立業主委員會的向開發商報告）

（3）、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，並及時維修養護。

（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻並報告開發商、業主委員會和有關主管部門。

（5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，並報告業主委員會和有關主管部門。

（6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門户有明顯標誌。

2、共用設施設備維修養護

（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的'除外）。

（2）、建立共用設施設備檔案（設備台帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。

（3）、設施設備標誌齊全、規範，責任人明確；

操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規範；設施設備運行正常。

（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬於小修範圍的，及時組織修復；

屬於大、中修範圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業主委員會的向開發商報告）。

（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用；

消防通道暢通。

（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。

（7）、小區主要道路及停車場交通標誌齊全。

（8）、路燈、樓道燈完好率不低於95％。

（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標誌和防範措施；

（10）制訂對可能發生的各種突發設備故障應急方案。

3、維護小區公共安全秩序

（1）、商貿小區（開業後）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。

（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

（3）、對火災、治安、公共衞生等突發事件制訂應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，並協助採取相應措施。

（4）、對小區內高空拋物墜物、颱風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防範工作。

4、保潔服務

（1）、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。

（2）、小區道路、小區範圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次；

（3）門廳、樓道每日清掃1次，每週拖洗1次；

（4）人行樓梯及扶手每週清掃、抹擦2次；

（5）共用部位門、窗、不鏽鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；

（6）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衞生要求。

（7）、區內公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月檢查1次，並視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。

（8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。

5、綠化養護管理

（1）、安排專業人員實施綠化養護管理。

（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。

（3）、定期清除綠地雜草、雜物。

（4）、適時組織澆灌、施肥和鬆土，做好防澇、防凍。

（5）、適時噴灑藥物，預防病蟲害。

四、管理目標概要描述

我公司將把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區管理成為寧德市一流服務的物業管理區域。我司的管理服務將採用國家標準的管理模式，以建設部《全國物業管理示範物業標準及評分細則》為管理標準。具體物業管理過程的服務程序、質量標準及考核評價，依據ISO9001國際質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業安全衞生管理體系執行。

1、使《金龍商貿廣場》商貿、住宅區的服務管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業管理優秀示範物業管理”標準。

2、若獲業主委託，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務，為業主的商務、家居帶來更大的方便。

物業管理方案14

一.項目簡介

1.項目位置：位於新華區建設路西段中央花園小區，與3000畝生態園相望，交通便利，配套設施齊全，位於新老城區之間，地理位置優越。小區總建築面積:33.33萬平方米，住宅面積22.69萬平方米，建築由多層、小高層、高層和諧佈局。小區綠化面積佔總面積的35%。小區周邊設有幼兒園、社區醫院、超市、餐飲、洗浴中心、五星級大酒店，並投入巨資修建小區專用主幹道過街天橋。

2.物業類型：小區由20幢設計風格現代的多層、10幢小高層和6幢高層組成的花園式小區。整個建築羣優雅而高貴，設施齊全時尚，環境自然怡人。建築形成獨立的小園區，人車分流。社區得山水之清秀，擁配套之便利，集產業之人氣，凝文化之魅力，生活條件得天獨厚，遠景展望曼妙可人，實乃龍脈之地也。

3.開發商簡介：開發商為平頂山市建宏房地產開發有限公司，公司成立於XX年9月29日，是一家專業從事房地產開發、具有雄厚實力和開發背景的知名企業。公司自成立以來，始終堅持以專業化、人性化的精神和思想進行項目的規劃和開發。目前，一期項目佔地約96畝，總投資額1.5億元，開發住宅26幢，10萬平方米，實現收入2.4億元;二期項目規劃13萬平方米，投資3.2億元，開發高層住宅10幢，五星級酒店一幢，;三期工程6幢高層正在緊張施工中。

4.物業基本情況：中央花園小區總建築面積：33.33萬平方米，住宅面積22.69萬平方米。住宅共計：XX套(户)其中一期861套二、三期1146套(包括安置房户數)，綠化面積佔總面積的.35%，目前交付使用的地下車庫兩處(正在施工中兩處)，共128個車位，地面專用車位75個。單元樓一層為專用車庫及儲藏室，方便業主生活所需。供電設專用變壓器15台，以確保景觀照明、路燈、樓道燈、電梯、自動加壓水泵、消防噴淋系統、住宅用電(一户一表，插卡式供電方式)、商鋪等用電。供水系統為居民生活用水(一户一表)、商業用水、消防用水、景觀用水、綠化用水及獨立的管道系統。下水為雨水系統、污水系統及獨立的管網設置。安保監控系統由96台高清攝像頭組成的監控網絡，確保小區安全。高層、小高層共設電梯26部，由專業維保公司24小時維修保養，確保安全高效使用。

二、物業管理實施方案管理目標

1.管理費收繳率：90%

2.業主對物業管理綜合滿意率：90%

3.有限投訴處理及時率：98%

4.有效投訴處理及時率：90%

5.設備設施完好率：98%

6.火災發生率：0

7.治安事件發生率：0

8.業主報修維修及時率：90%

9.報修維修合格率：95%

10.計劃培訓率：100%

11.採購物品合格率：98%

(二)宏遠物業管理組織機構

管理機構圖

物業公司經理

客服部工程維修部財務綜合部保安部保潔綠化部

(三)、物業服務內容

1、物業治安防範管理

保安服務是物業管理中不可缺少的一部分，可以説沒有安全的環境，業主就沒有舒適的生活，如果一個物業給業主產生不安全之感，那就會嚴重影響該物業的聲譽，就會迅速失去客源並不能保值，就會大幅度降低經濟效益和社會效益，而優質服務也會成為無稽之談。宏遠物業服務公司針對中央花園小區的位置特點，根據人防加技防的原則，在中央花園治安防範工作中，本公司擬採取如下安保方案：

l小區實行24小時安保管理。

l建立小區內部24小時不間斷保安巡邏制度。

l根據人防加技防的原則，採取先進可靠的安保技防措施，包括電視監控系統、單元門對講系統、車輛進出自動電子道閘系統等。

l對小區保安人員定期進行專業培訓和技能培訓。

l對外來車輛和外來人員實行嚴格登記、詢問等管理。

l對保安人員招聘進行嚴格篩選、注重形象、實行半軍事化管理。

2、小區清潔

中央花園小區環境衞生管理標準如下：(參見建設部頒發的《全國城市文明住宅小區達標考評實施細則》)：

l設有責任劃分明確、獎罰制度健全的保潔隊伍，管理小區內環境衞生，隊伍穩定，管理制度詳盡、並得到貫徹執行。

l經常清掃保潔，垃圾日產日清，清掃、保潔率達到99%以上。

l小區內道路達到五不六淨標準，既不見積土，不見積水，不見雜物，不漏收堆和不亂倒垃圾;路面淨，路沿淨，人行道淨，雨水口淨，樹坑牆根淨。

l每日實行8小時巡迴保潔制度，對保潔工作進行嚴格的管理。

3、綠化管理

綠化管理是一個優美住宅環境的重要組成部分之一，綠化養護的好壞將直接影響到小區的形象。

l中央花園小區的綠化養護將由本公司專業綠化養護人員負責，承擔園區綠化每天的澆水、修剪養護樹木花草工作。

l宏遠物業將根據中央花園小區綠化初始設計目的，從整體上控制好綠化設計效果，並能得到充分的實現，以形成花園式小區的美景。

l每月對整個小區的綠化工作進行檢查，並根據檢查標準進行評分整改。

l對景觀、亭台、噴泉、雕塑進行日常管理，節假日進行照明採光、水燈運行，對亭台、長廊、裝飾牆專設藝術畫匾、詩詞牌匾。

(四)對宏遠物業管理工作計劃

主要分為兩個方面，即前期物業工作計劃和優秀小區達標驗收工作計劃。

三、費用測算

1、計算依據：

l委託方的要求，中央花園小區的地理位置及總體功能的定位。

l國家、地方有關法律、法規的要求。

l物業管理費用收支平衡原則。

l物價水平。

2、收費收支預算概況：

l物業管理費：多層住宅0.50元/平方米/月，小高層、高層住宅1.20元/平方米/月，空置部分按80%收取。

l電梯、水泵、公共照明、垃圾清運、檢查井、化糞池清理等能耗費用按實際發生由物業費中分攤支付。

物業管理方案15

針對侯集中學的實際情況，經過我們現場考察以及根據校方的要求，為確保學生能夠正常學習與生活、按時作息、及時上課，我們將侯集中學日常的物業管理分為三大塊：安全管理、環境衞生管理、水電及公共設施管理。

一、安全管理

1、成立有校方參與的共管機制。學校領導、班主任教師以及物業主要負責人組成的侯集中學物業管理領導小組，負責監督協調侯集中學日常物業管理運作，物業定期（每月或每季度）向物業管理領導小組彙報上階段的物業管理情況，增強溝通，促進了解，有利於物業管理日常工作的開展。

2、從專業物業管理的角度提出可行性的意見，與校方聯手製定學生宿舍管理規定，使學生在宿舍有一個行為規範，便利於管理。

3、管理人員持證上崗、着制服、標誌明顯。

4、管理人員24小時值班，編排管理人員24小時值班表，我們所有管理人員的聯繫方式交校方一份，以務緊急事件能夠聯繫到，24小時值班不因雙休與節假日而中斷。

4、抓好消防工作，把消防隱患消除在萌芽狀態。和校方合作在學生宿舍每層樓設置滅火器、緊急備用燈、張貼禁煙標誌成立義務消防隊，做好學生的防火監督教育工作。

5、24小時全面監管。保安與舍管不間斷24小時巡邏，保障學生不受侵害，保障宿舍樓內公共設施完好，保障宿舍樓內的治安環境，保障學生人身與物品安全。

6、完善各項管理制度

（1）來訪登記，來訪人員經被紡人確認後，本校人士可入內，校外人士須在大廳內等待。

（2）男女生不得互相串宿舍。

（3）按校方規定開關宿舍大門，非規定時間一律拒絕進入宿舍。

（4）每天查寢，對外宿、缺寢人員以及熄燈後點蠟燭、講話者進行登記，及時回報給校方。

（5）發現打架鬥毆現象立即上前制止，並第一時間報校方。

（6）開展意見調查，物業定期（每季度或半年）發放意見調查表，徵求學校與學生的意見，瞭解對物業管理的需求，確保我們能夠提供及時、周到、方便的物業管理服務。

7、員工服務態度：員工以發自內心的真誠笑容熱情服務，做到文明禮貌、談吐文雅、遵章守約、移冠整潔、舉止大方、動作雅觀、稱呼得當。

8、我方不承擔因學生自身行為造成的安全事故責任。

二、環境衞生管理

1、實行零干擾清潔衞生服務，學生上課後，清潔工再進行清掃。

2、做好環境衞生宣傳工作，把提高學生的清潔衞生意識、糾正學生的不良衞生習慣與環境衞生管理相結合，使學生也自覺地參與到環衞工作中。

3、遇到有損害環境衞生行為的學生，進行耐心教育和勸阻，決不因人而異，對於極少數屢教不改者採取典型暴光或讓其清理乾淨的方法，在校方的支持下公開其不文明行為以儆效尤。

4、每天上下午各打掃一次，全天候保潔，每小時循環保潔一次，先外至內。

清潔標準：公共場所無明顯泥沙、污垢，每100平方米]內紙屑不超過兩片，沒有1釐米以上的石子；排水溝無明顯泥沙、污垢；垃圾箱清運及時，清運率100%，周圍無污垢、無積水，離垃圾箱兩米無臭味；

玻璃門窗、鏡面和燈具標準是：玻璃面上無污跡、水跡，清潔後用紙巾擦拭50釐米無灰塵，清潔後的`燈具無灰塵，燈具內無蚊蟲，燈蓋、燈罩明亮清潔；

樓梯的標準是：保持樓梯清潔，目視樓梯無果皮、紙屑、蜘蛛網、悟跡等；衞生間標準：地面無煙頭、污漬、積水、紙屑、果皮；天花、牆角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網；目視牆壁乾淨，便器潔淨無黃漬，室內無異味、臭味；

宿舍樓層通道、地面標準：目視，乾淨，無污漬、無雜物。

三、水電及公共設施管理

1、建立巡視制度。每天上下午兩次巡視水電及公共設施。巡視內容：

（1）檢查學生生活區公共排污、排水管道有無雜物，發現後做好記錄，落實清理工作。

（2）檢查生活區內路燈及樓梯照明是否正常，發現問題及時進行維修。

（3）檢查有無損毀公共設施，包括門窗、牀鋪、桌子、室內照明、電線等，如有上述情況，立即進行維修，如屬人為破壞，立即進行制止並視破壞情節輕重報校方後給予一定的處罰。

（4）檢查各類管道電線有無破損、斷裂、生鏽等情況，一經發現立即進行維修並做好記錄，保證各類管道電線正常使用。

（5）檢查學生生活區大門、圍牆等設施是否完好。

（6）配電部分電纜溝（豎井）無水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開關運行無影響等。

2、水電工24小時值班，並把每個水電工的緊急聯繫方式腳校方一份，以務出現突發事件後聯繫。

3、宿舍樓內所有因維護不善而損壞的財物由我方承擔，但我方不承擔大修、更新換舊以及新投入設施項目的費用。