物業管理方案(15篇)

為了確保事情或工作有序有力開展，通常會被要求事先制定方案，方案是綜合考量事情或問題相關的因素後所制定的書面計劃。我們應該怎麼制定方案呢？下面是小編為大家整理的物業管理方案，供大家參考借鑑，希望可以幫助到有需要的朋友。

物業管理方案1

以“創建衞生城市,構建和諧社會”為宗旨,不斷增強市民文明衞生意識,改善居民生活工作環境,提高城市整體形象,讓人民羣眾人人享受創建成果。根據“呼和浩特市創建國家衞生城市工作方案”的精神,現將我市物業服務企業“創衞”方案制定如下:

一、創建工作組織機構

(一)成立呼和浩特市物業管理住宅小區創建國家衞生城市領導小組(以下簡稱創衞領導小組)。

組 長:巴 圖 (市房產局局長)

副組長:張煥宏 (市房產局副局長)

陳巴特爾 (市物業處處長)

成 員:段露芳 (市物業處副處長)

韓朝惠 (市物業處管理科科長)

賈 宏 (新城區物業局局長)

武忠貴 (賽罕區物業辦主任)

張 毅 (玉泉區物業辦主任)

周 梅 (回民區物業辦主任)

(二)領導小組下設創建國家衞生城市辦公室(以下簡稱創衞辦),負責創建國家衞生城市的日常工作。

主 任:陳 巴特爾

副主任:段露芳 韓朝惠

成 員:由管理科、協會及四區物業辦抽調人員組成

二、任務與要求

(一)明確責任目標

1、“創衞辦”要根據“創衞領導小組”的意見,對創建階段工作進行安排部署;聽取四區物業辦(局)創衞工作彙報,提出要求,協調解決問題,檢查督辦四區物業辦每一階段的工作任務;及時通報各階段工作的進展情況和存在的問題,負責創衞工作的通報、簡報等宣傳工作

2、四區物業辦(局)要立即行動起來,成立創衞工作小組,制定轄區創衞工作方案,真正做到領導、工作人員、措施、標準、責任五個到位。根據轄區內住宅小區現狀,分開好、中、差三個層次規範物業服務企業行為,加強物業服務企業的衞生監管力度,重點督促中等及差的小區的物業服務企業抓好小區的衞生管理,健全各類衞生設施,建立衞生管理制度,落實清掃保潔人員,保持環境整潔,垃圾收集、儲存、清運符合衞生要求。

(二)具體要求:

“創衞”是一項十分艱鉅、繁重長效的系統工程,要求各物業服務企業做到:

1、小區內垃圾日產日清;

2、小區內道路、綠地等共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物;

3、花草修剪整齊美觀;

4、房屋共用部位保持清潔,無亂貼、亂畫,無擅自佔用和堆放雜物等現象;

5、房屋外觀完整、整潔;室外招牌、廣告牌、霓虹燈保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損;

6、對二次供水蓄水池要定期清洗消毒,建立檔案,水箱要加蓋加鎖;

7、排水、排污管道通暢,無堵塞外溢現象;

8、車輛管理有序,按規定位置停放。

(三)重點整治內容:

定期清理衞生死角;清理樓道、雨蓬亂堆亂放等雜物;清洗牆壁亂貼亂畫等廣告;特別是目前各小區自行車棚擅自佔用和堆放雜物現象十分嚴重,要加大力度進行整治,在全面整治的基礎上,要加強日常保潔管理。

三、創建工作步驟

1、動員部署階段(20xx年3月~4月)

成立工作領導小組,討論方案,明確職責,研究工作;

sp; 召開物業服務企業工作動員大會;

各物業服務企業擬定具體工作方案,對照標準,查找問題。

2、整改提高階段(20xx年4月~5月)

開展全市範圍內模擬檢查,對發現問題限期整改達標。

3、考核驗收階段(20xx年5月~6月)

認真對照模擬檢查結果,逐條逐項進行梳理、擺問題、找差距、要在鞏固現有成績的基礎上,強化長效管理,提高工作水平。迎接各級部門的調研、技術考核和綜合檢查。

創建國家衞生城市工作要同創建國家環保模範城市工作緊密結合,發揮各自優勢,同步協調推進,各物業服務企業要配合社區調動廣大業主對創建工作的積極性,共同為創建工作獻策獻力,積極參與到各項創建活動中來,讓廣大業主真正成為創建國家衞生城市的主力軍。

四、加大宣傳力度,營造濃厚的創建氛圍

在創建活動中,要積極開展多種多樣的宣傳活動,切實加大宣傳工作力度。物業服務企業要配合社區,利用宣傳欄開展公共衞生、個人衞生和預防疾病等相關知識的宣傳,懸掛宣傳橫幅,每個住宅小區要在顯着位置設立至少一處大型創衞公益廣告牌。進一步增強業主的衞生意識、健康意識、環境意識和創建國家衞生城市的參與意識,努力營造人人關心創建、人人蔘與創建的良好氣氛。

物業管理方案2

一、施工管理

1.建立監督和記錄制度，對工作計劃、檢查情況及對問題處理進行統計；

2.熟悉現場和各類施工圖紙，跟蹤瞭解隱蔽工程施工及各類管道情況、檢修口預留位置，做出詳細記錄；

3.對內外裝修方式、佈局、用料及工藝等從物業管理的角度提出意見；

4.瞭解各公共部分水電開關、裝飾材料等的造型及位置，環境清潔用水預留接口等情況；

5.對影響大樓功能、危及設備及業主人身安全、嚴重影響今後管理運行的問題，及時書面彙報與業主方，列出整改報告，提交業主方備案處理

二、設備安裝調試

1.對現場設施設備安裝狀況進行檢查，包括電梯井道防水、安裝過程的質量監控，各種管線的預埋等；

2.出席有關工程的會議，參與機電設備的測試檢查，建立調試檔案；

3.及時發現可能造成的隱患或妨礙今後日常維修維護的問題，列出遺漏工程，從物業管理專業角度提出相應的整改意見，及時通報業主方。

三、竣工驗收及接管驗收

1.安排相應專業人員參與分户驗收，並對驗收問題進行記錄，書面反饋與業主單位，並對整改落實情況檢查；

2.從物業維護保養管理的角度驗收，配合業主方對物業進行嚴格的驗收，維護業主方的合法權益；

3.對接管驗收中發現問題，明確記錄在案，書面報業主方，並督促施工方在約定期限內對存在的問題加以解決，直到完全合格；

4.做好接管驗收清單和需要提交資料清單，協助業主單位做好相應資料的移交和驗收問題的整改跟進與反饋。

四、人員配置及素質要求：

項目經理進駐現場，根據項目進度派3-5名專業人員。

電梯技工：

人員數量：1人。介入時間：電梯安裝至設備移交電氣或機械專業，中專以上學歷；有電梯前期介入相應經驗；瞭解電梯安裝的相關技術，持特種設備操作證（電梯）

空調技工：

人員數量：1人。介入時間：空調安裝至移交。有大型商場或寫字樓物業空調製冷兩年以上工作經驗；具備暖通基本常識，持相關上崗證和中級以上職業資格證書；有中央空調系統操作、保養工作經驗2年以上。

高壓運行維護技工：

人員數量：2人介入時間：配電房安裝至移交。持高（電監會頒發）、低壓電工證（安監局頒發）；一年以上星級酒店或超高層建築物業供配電運行值班經驗；有10KV高壓環網櫃倒閘操作和低壓配電停送電實際操作經驗；有變壓器運行、報停管理經驗。

物業管理方案3

一、項目概況：

本建築區劃位於成都市郫縣紅光鎮紅高路1號

本建築區劃規劃設計的物業類型為：住宅、商業。

本建築區劃規劃建設淨用地面積135100平方米。

本建築區劃總建築面積622789平方米。其中地上計入容積率的建築面積472580平方米（住宅建築面積390494平方米，商業用房建築面積80792平方米，物管用房建築面積945平方米）；地下建築面積138432平方米，地下2層；總綠地面積40530平方米。

本建築區劃的建築密度為26.7%；綜合容積率3.498；綠地率30％。

本建築區劃規劃建設機動（地下）車位4550個；其中：商業佔645個。

按照規劃設計建造非機動車停車位6339個。其中：商業佔2421個。

項目配套：

本物業設有五星級全域會所式酒店，涵蓋室外露天泳池、親子玩樂室、籃球館、羽毛球館、枱球室、拳擊館、健身館、乒乓球館、沙狐球館、壁球館等十餘項設施及大型連鎖超市、電影院、社區服務中心。

二、綜合服務質量標準

1、確保服務及時率100%；

2、客户服務滿意度85%以上；

3、環境及保潔達到優秀等級；

4、設施設備完好率達98%，設備有效利用率95%；

5、重大消防、治安、安全事故率為0；

三、面積數據

1、商業總建築面積：80792平方米

1）集中商業建築面積：16868平方米

2）沿街商業建築面積：13330平方米

3）人人樂大型超市建築面積：3300平方米

4）太平洋影城建築面積：5893平方米

四、物業公共服務費標準

物業服務費：建築面積×收費標準

收費標準：3.0元/㎡/月

五、管理人員配備及主要職責

管理人員的配備原則：因事設崗、精簡高效，使客户感覺沒有虛職，沒有閒人。

1、客户服務部：全面負責商業客户服務工作。主要職能是客户接待與內部管理。

本部門直接接受物業服務中心經理領導。

該部門設主管1名，客服管家2名（其中超市、影城1名、零星商業1名），主要在前台。

主要職責：

1）嚴格遵守公司各項規章制度，服從管理。

2）接受物業服務中心經理的直接管理，對其工作負責。

3）負責物業管理工作的組織實施，收集物業各類數據，具體執行物業管理計劃的編制工作。

4）負責與相關單位的協調、溝通，並建立良好的合作關係。

5）按時記錄並核對水電起止度及收取，負責物業租賃費的催收。

6）每天不定期巡查商業區域的消防、安全、清潔及車庫智能系統的檢查，做好巡查記錄。

7）處理前期物業的突發事件並及時上報領導。

8）完成領導臨時交辦的其它工作。

2、工程維修部：全面負責設備設施的運行、保養和維修工作。主要職能是保證商業正常安全運行，使物業保值和升值。本部門直接接受物業服務中心經理領導。

該部門設主管1名，水電、土建、機電三個專業的工人各1名。

3、秩序維護部：全面負責商場、影城及零星商鋪的巡邏、監控、消防和車管工作。主要職能是安全防範和消防管理。直接接受物業費業務中心經理領導。

該部門設秩序維護領班1名，秩序維護員6名（巡邏崗）。

A、主要職責：（巡邏崗）

B、主要職責：（車場）

1）嚴格執行公司各項規章制度，服從管理。

2）接受物業經理的直接管理，對其工作負責。

3）負責車場管理工作的組織實施。

4）負責與相關單位協調，維護車庫經營正常運行。

5）負責車場突發事件的前期處理並及時上報領導。

6）負責車場智能系統操作的指導、監查管理並簡易維護，保證系統的正常運行。

7）嚴格按照車場管理制度每天不定期巡查車場的消防、安全、清潔，檢查車輛的擺放情況，保證車質及車輛的安全，做好巡查記錄。

8）隨時對道路和停放車輛進行巡視查看，保證車輛安全，發現漏油、漏水，未關車窗、車門、車燈，應隨時通知車主，做好記錄。

9）發現進場車輛有損壞時應向車主當場指出，並做好記錄。

10）

11）車場規定載有易燃、易爆、劇毒、放射性等危險品的車輛禁止放行進入車場。嚴守崗位，不得擅離職守，保持警惕，文明上崗，禮貌待人，妥善處理上崗時遇到的各種問題。

12）完成領導臨時交辦的其它任務。

4、清潔綠化部：全面負責商場、影城的室內保潔、室外保潔與綠化養護工作。主要職責是保潔服務管理和綠化服務管理。直接接受物業服務中心經理領導。

該部門設清潔員5—7名，綠化1名。

A、主要職責（清潔）

1）

六、管理服務原則

1、以客户需求為關注焦點，以持續提升客户滿意度為服務目標。

2、以塑造商業品牌，事先物業保值增值為目標。

3、建立完善管理體系，打造高效商業管理隊伍。

4、為客户利益、顧客利益及物業整體發展而服務。

七、物業管理服務內容及範圍

商業物業管理內容包括設備運行維護、安防和環境清潔等硬性服務，也包括環境的營造、人性化的細節服務等軟性服務，只有將二者結合，才能更好提升商業物業的附加值和開發商、商家使用過程中對其工作的認同感。管理內容主要包括：

1、安防管理：

確保客户、顧客生命財產安全，是商業正常運營的基本條件，強有力的安防工作是商業正常運營的有力保障。商場、影城營業時間內人流量大，人員龐大而且複雜，安防實行明崗與便衣巡邏、視頻與監控相結合，與當地派出所密切配合；營業結束後統一清場。

工作要點：治安巡邏、經營秩序維護、清理佔道、營業結束後的清場管理及出入登記管理。

2、消防工作：消防責任重於泰山。切實做好日常管理防範措施：消防設備設施定期檢查、商場及影城內嚴禁使用大功率電器、嚴禁動用明火，一年內組織不少於兩次消防演習

工作要點：消防設備設施的日常檢查、各類消防隱患的排查、消防法規的宣傳貫徹等。

3、保潔消殺綠化管理

潔淨的公共環境，是商業管理服務水平、企業形象的重要衡量指標。營業時間內實行公共場所不間斷循環保潔，清理垃圾雜物，定期檢查衞生死角，確保整潔的經營環境。定期開展公共環境的消殺工作，做好綠化維護，提升商業環境品質。

工作要點：公共場所巡迴保潔、定期清理衞生死角、定期消殺。

4、客户服務管理：

1）建立客户服務管理制度；

2）辦理入駐（遷離）手續，應查驗客户相關資料，按規定程序辦理，及時建檔歸檔。

3）及時處理各類客户服務事宜，向客户宣傳國家物業管理法律法規，促進客户正確、安全使用物業。

4）接待服務

A、物業服務區域內應設立並公示服務電話，根據服務合同約定，明確服務時間，有服務記錄。

B、接受客户訴求信息，應視情況輕重緩急程度，採取立即、及時或按約定時限予以答覆和處理。

C、受理客户投訴，應核實情況，做好記錄，及時處理，登記存檔。重要、重大投訴應回訪。

切實滿足客（商）户的需求，不斷提高商户對客户服務的滿意度，爭取商户對物業管理服務的支持，形成商户、物業公司團結一致，共謀發展的良好局面。所謂客户服務無小事，客户服務無止境，細節與執行力決定客户服務水平。

工作要點：良性溝通、瞭解需求、及時服務、持續跟進、關注客户發展。

5、公共設施設備維護保養

加強商業物業重要設施設備日常檢查、維保，及時處理事故隱患，有效預防相關問題的發生。

工作要點：日常巡檢、提前排除安全隱患、分步實施中修、大修計劃。

八、商業管理特點：

1、顧客流量大、流動性強，

進出人員雜，不受管制，客流量大，易發生意外，安全保衞工作非常重要。

2、管理點分散

出入口多，電梯、自動扶梯、分散，需要的保潔、保安人員相對較多，管理點分散，管理難度大。

物業管理方案4

根據《物業管理中心關於確定20xx年為優質服務年的決定》，適應學校發展，提高服務檔次，弘揚企業文化，發展名牌戰略，立足內涵，苦練內功，向精細化管理要效益，用品牌效應占領市場，現擬定“20xx—物業管理中心優質服務年創優方案”如下。

一、將明德樓物業服務、會議服務、車庫服務、保安服務列為優質服務年示範服務，加強內部管理，率先樹立品牌形象。

每兩月招開一次物管中心優質服務年創優經驗交流會，推廣交流先進經驗，互相學習，以點帶面，比、學、趕、幫、超，總結分析、改進，全面提高物業管理服務質量。

二、在學習借鑑“優質服務示範單位”經驗的同時，物管中心各個部門制定《優質服務年創優方案》，經物管中心批准後向服務對象公示，履行承諾，接受監督。

各個部門重點確定一個物業服務對象作為優質服務示範點，打造品牌，以點帶面，全面提高物業服務水平。例如：物管三部主動聯繫幼兒園作為20xx年優質服務對象，2月份對幼兒園的衞生死角進行了2次徹底打掃，配合他們一道做好日常環境衞生工作，為幼兒園為小朋友的健康成長提供了清潔衞生的良好條件。

三、各個部門緊密聯繫實際，充分發動羣眾，調動積極因素，開動腦筋，挖掘潛力，積極開展技術創新、服務創新和管理創新，搞好便民物業、温馨物業、和諧物業，為業主提供開拓性、積極主動的物業服務，為學校事業發展提供強有力的物業支持。

同時，通過部門自身市場適應能力的提高，做好物業服務，擴大服務範疇，走向市場、走向新區。

四、加強政治業務學習，搞好職業培訓，開展技能大賽。在自己的崗位上，練就過硬本領。

在去年9位物業服務管理人員經過培訓取得合格證的基礎上，今年各部門按計劃開展職業培訓，中心組織一次物業服務工作崗位技能大賽，推動物業服務技能和服務質量不斷提高。

五、通過修訂文件，嚴格執行管理文件和獎懲制度，嚴格執行工作責任負責制和追究制，對文件與工作脱節（工作現場沒有文件、不執行文件）和工作責任獎懲不明等現象，予以追究和處罰。

六、加強員工的政治思想工作。要求管理者和全體職工都要善於作政治思想工作，充分調動大家工作積極性、創造性，團結一致，迎接挑戰。與此同時，根據工作業績，實施末位淘汰制（換崗位，雙向選擇），或者待崗、學習、辭退。

七、質量管理符合iso9001-XX標準要求，經考核，完成物業服務內部質量指標體系高於95%，顧客滿意度調查顧客滿意率高於92%。

八、組織管理人員外出參觀學習考察，以提高物業管理能力和服務水平。

物業管理方案5

物業管理行業發展至今日的狀況，社會化、企業化、專業化的特徵已不僅僅表此刻規範化和精細化的管理上，各大物業公司經過多年的精心運作，在規範化和精細化服務上已構成了一套很完善的制度，如果想在物業行業異軍突起，那麼除了做好規範化和精細化服務外，經過舉辦多種活動(特約服務和社會文化)突出表現出人性化的貼心服務，將如晴天霹靂，一鳴驚人。本文將從傳統的規範化和精細化服務闡述物業管理的過程，並介紹幾種人性化的新穎服務資料。

一、管理目標：

1、業主委員會成立後12個月至18個月，到達深圳市安全禮貌(優秀住宅)小區標準；

2、業主委員會成立後24個月至30個月，到達廣東省優秀住宅小區標準；

3、業主委員會成立後36個月至42個月，到達全國城市物業管理優秀住宅小區標準；

4、小區實行封閉式管理，護衞班實行24小時值班，確保業主和住户生合財產安全；

5、小區清潔實行專職保潔員職責制，保證小區內24小時全天候乾淨、衞生、整潔；

6、小區車輛實行智能化IC卡管理，車輛憑卡進出，無卡無證車輛禁止駛出小區，所有外來車輛未經許可不得進入小區；

8、水電維修班實行24小時值班制度，業主遇到問題隨叫隨到，公共機電設備運作正常，設備完好率100%；

9、綠化按時修剪、維護、堅持花草樹木茂盛美觀，綠化完好率99%以上；

10、營造小區濃厚的文化氛圍，每年社區文化活動不得少於12次，每次參與人員不得少於300人；

11、實施不少於10項的特約服務，把物業的服務資料融入到業主的衣、食、住、行中。

二、分項指標：

1.房屋完好率：100%

2.房屋零修、急修及時率：99%

3.維修工程質量合格率：100%

4.管理費收繳率：≥98%

5.綠化完好率：99%

6.清潔、保潔率：≥99%

7.道路完好率及使用率：100%

8.化糞池、雨水井、污水井、沙井完好率：100%

9.排水管、明暗溝完好率：100%

10.路燈完好率：100%

11.汽車場完好率：100%

12.公共文體設施、建築小品完好率：100%

13.小區內重大刑事案件發生率：0

14.小區內治安案件發生率：≤1年

15.消防設施、設備完好率：100%

16.火警發生率：≤1%

17.火災發生率：0%

18.違章發生率：2%

19.違章處理率：100%

20.用户有效投訴率：≤2%

21.有效投訴處理率：100%

22.管理層員工專業培訓合格率：100%

23.特種作業員工持證上崗率：100%

24.維修服務回訪率：≥30%

25.業主(住户)對物業管理綜合滿意率：≥98%

服務特色(“菜單式”服務模式)

一、實行“菜單式”服務模式

二、快速、完善的服務形式：首按職責制+三分鐘服務承諾

1、首按職責制

每一位員工都有職責和義務接待客户的提議，任何一位員工接到提議後，統一傳遞到辦公室，並告訴提議人我處在二日內反饋處理結果。第一接待人負責跟蹤這項服務提議處理的情景直至客户滿意為止。

接待服務提議時應對處理時間做出適當的承諾，儘量在最短的承諾時間內處理完畢，因故未能在承諾時間內處理的應及時通知對方，爭取取得理解。但不得出現同一件事情有兩次推遲處理的情景。承諾時間最好控制在1~2天，一般不超過一週，特殊情景除外。處理完畢後，由處理人與對方交代清楚，需要讓對方簽字確認的應當留簽字記錄，並告知第一接待人。

2、三分鐘服務承諾

第一接待人接到客户的提議時，應及時將客户的提議反饋到辦公室，由辦公室安排相關人員到客户指定的地方，為客户供給相應的服務，這一過程不能超過三分鐘。若有特殊情景，無法在三分鐘趕到客户指定的地方，應在事先跟客户解釋，取得客户的諒解，在客户同意的同提下，在最短的時間內，趕到現場為客户服務。

三、突出、貼心的禮貌禮貌：三米微笑服務+站立式服務

1、三米微笑服務

管理處人員見到客户必須微笑示意，具體做法是：在距離客户三米時，必須自然微笑示意，微笑時以露出八顆牙齒為標準，等客户到身邊時，輕聲、清晰道早上好、午時好或晚上好。管理人員在見到認識的客户時，也必須遵守三米微笑服務原則。

2、站立式服務

站立式服務表此刻：

(1)各固定崗(道口崗、門崗護衞員)根據接待客户的不一樣，應在不一樣時期進行站立服務。道口崗實行16小時站立服務，早班和中班在工作服務均應樹立站姿勢的形象。門崗則應在客户上下班的高峯期站立迎賓，時間為：7：30~9：00，11：30~12：00，13：45~14：30，17：30~18：30。

(2)接待員或辦公室人員在接待客户時，在客户進門時，也必須站立並微笑致意，客户離開時，也必須站立微笑送別，並目送客户出門為止。

四、全天候的服務時間

1、護衞班實行24小時專人服務，客户有任何需求能夠得到最及時的服務。

2、維修班實行24小時專人服務，客户普通維修事項能夠得到是及時的服務，有危及客户安全的大維修也能得到緊急處理。

3、客户服務中心實行16小時專人服務，並在無專人值班的時間段出示客户服務中心所有人員的聯繫電話，以便客户在無水值班的情景下能夠找到相關的人員。所有不值班人員在接到客户求助電話後，若不能在電話中處理了客户的問題，應第一時間趕到事故現場，給予客户最及時的關懷與幫忙。

4、管理處全體人員非特殊情景都必須留守小區，隨時待命，以便為客户供給服務。

五、豐富的社區文化活動

豐富的社區文化活動不僅僅表此刻舉辦多次的大型活動，還在於讓大部分客户能自覺的加入到社區文化活動中來，變客户被動理解管理處供給的文化活動，為客户主動參與各種活動，並在整個小區中構成一種獨特的文化氛圍，一種有別於其他小區的文化氛圍。

六、多種多樣的特約經營服務

常規的物業服務資料僅是對公共設施設備進行維修、保養，對公共場所進行管理，對全體客户供給共同的服務，而沒辦法滲透到客户個人的衣、食、住、行中，所以開展多種多樣的特約服務，不僅僅是物業服務資料的深入，也大大方便了客户的生活，同時也可為管理處獲得一些額外的收入。做好多種多樣的特約服務將是除了社區文化活動以外的另一種新穎的服務資料。

七、實行完全的封閉式管理

傳統的封閉式管理僅僅是對來訪人員和無關人員的管理，並沒有對外來送水、送飯、送報的人員進行管理，而我們實行的完全封閉式管理，是除了客户和拜訪人員能進出小區外，其他送水、送飯、送報人員將完全不能進入小區，而由我們的人來完成這些服務，進而在做好服務工作的同時，把小區的安全隱患減到最少。這也是我們做好多種特約服務所帶來的另一個好處。

物業管理方案6

商業項目物業管理辦法（試行）

第一章總則

第一條為了理順管理，明確商業項目在招商運營、物業管理中各相關單位的業務關係，明確權責，特制訂本辦法。

第二條本辦法所稱商業項目包括社區底商、會所、運動中心、集中式商業（含恆大影城）、商業綜合體等。

第三條本辦法適用於由地區物業公司接管的項目。

第二章交付前管理

第四條物業服務費定價

地區物業公司負責商業項目物業服務費成本測算，充分與地區公司營銷部、省級商業管理公司或綜合體管理公司溝通協商，擬定物業服務費標準，按集團相關制度報批。

第五條前期介入物業服務

集中式商業（含恆大影城）、商業綜合體需地區物業公司提供前期介入物業服務的，服務期間產生的人工綜合成本在地區公司列支，物料、清潔綠化、設備設施維修保養、水電、辦公、行政報批等費用由地區公司承擔，發票開具給地區公司，入地區公司賬，具體按地區公司相關制度報批。

第六條制定現場物業管理方案

集中式商業（含恆大影城）、商業綜合體開業前3個月，地區物業公司須根據集團批覆的收費標準，制定開業後現場物業管理方案（包括服務內容、標準、流程、人員配置、停車管理等），經省級商業管理公司或綜合體管理公司審核後報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批後執行。

第七條前期資料準備

1、地區物業公司須在商業項目招商啟動前完成《商業物業服務協議（業主/租户）》、《商户手冊》定稿，地區公司、省級商業管理公司或綜合體管理公司與商户簽訂商業物業出售（或出租）相關協議時，

一併與業主（或租户）簽訂《商業物業服務協議（業主/租户）》、《商户手冊》，並移交地區物業公司。

2、地區物業公司須在商業項目交付前3個月完成《裝修管理手冊》及其他資料定稿，在交付時與業主（或租户）簽訂相關文件；業主將商鋪出租的，還須留存業主與租户的租賃協議複印件。

3、資料印刷工作由地區物業公司負責，費用由地區公司承擔，發票開具給地區公司，入地區公司賬。

第三章交付後管理

第八條社區底商物業服務費收取

1、屬開發商產權的商鋪、屬業主產權且業主已簽訂《委託代管服務合同》的商鋪，自合同交樓日期次日起，已出租的，由租户繳納物業服務費；未出租的，物業服務費由地區公司承擔，按月支付；若租金包含物業服務費的，地區公司應將物業服務費部分支付給物業公司，按月結算。

2、屬業主產權但業主未簽訂《委託代管服務合同》的商鋪，自合同交樓日期次日起，由業主繳納物業服務費；業主與租户約定由租户繳納物業服務費用的，業主承擔連帶繳納責任。

第九條集中式商業（含恆大影城）、商業綜合體物業服務費收取集中式商業（含恆大影城）、商業綜合體竣工驗收合格後由物業公司接收管理，地區物業公司自接管之日起，全面開展現場物業管理工作。

1、屬開發商產權的商鋪、屬業主產權且業主已簽訂《委託代管服務合同》的商鋪，自物業公司接管之日起，已出租的，由租户繳納物業服務費；未出租的，物業服務費由地區公司承擔，按月支付；若租金包含物業服務費的，地區公司應將物業服務費部分支付給物業公司，按月結算。

2、屬業主產權但業主未簽訂《委託代管服務合同》的商鋪，自合同交鋪日期次日起，由業主繳納物業服務費；業主與租户約定由租户繳納物業服務費用的，業主承擔連帶繳納責任；物業公司接管之後、交鋪之前的物業服務費由地區公司承擔，按月結算。

第十條地區物業公司每月以書面形式向業主發放繳費通知單，

繳費通知單須有物業服務費、水電費及其他應繳費用明細。

第十一條恆大影院、恆大超市、恆大遊樂門店等自營業態另需配置保潔、保安等特別服務的，需另行支付費用，具體事宜由需求單位與地區物業公司協商並簽訂協議。若採用勞務派遣方式進行的，由需求單位直接與派遣單位簽訂勞務用工合同。

第十二條物業服務費、車位管理費減免

1、商業物業在招商運營過程中，有物業服務費、車位管理費減免需求的，由省級商業管理公司或綜合體管理公司提交減免方案，經地區公司董事長、商業集團負責人審核，報商業集團直管副總裁審批後執行，減免費用部分由地區公司承擔。省級商業管理公司或綜合體管理公司須在減免方案批覆後一週內將批覆文件移交地區物業公司，由地區物業公司按批覆文件向地區公司請款。

第十三條商户進場管理

1、屬開發商產權的商鋪、屬業主產權且業主已簽訂《委託代管服務合同》的商鋪，由省級商業管理公司或綜合體管理公司負責向商户寄發《准予收鋪通知書》，並在商户進場前3天將商户資料移交地區物業公司；商户憑《准予收鋪通知書》等資料到地區物業公司辦理進場手續。

2、屬業主產權的商鋪，由地區公司營銷部負責向業主寄發《准予收鋪通知書》，並在業主收鋪前15天將業主資料移交地區物業公司，業主憑《准予收鋪通知書》等資料到地區物業公司辦理收鋪手續。

第十四條商户裝修管理

1、社區商業商户的裝修圖紙由地區物業公司負責審核；綜合體商業商户的裝修圖紙由綜合體管理公司負責審核，裝修審批資料須移交地區物業公司；地區物業公司負責商户裝修過程中的現場監督、服務及裝修完畢的現場驗收工作。

2、商業物業商户裝修完畢，須在裝修驗收合格並原則上通過消防、工商等有關政府部門審驗後，方可允許投入使用。

3、省級商業管理公司須結合當地政府規定確定社區底商、集中式商業（含恆大影城）招牌外觀設計要求（含規格、款式、材質、內容及安裝位置等），地區物業公司根據要求監督現場裝修效果。商户

如有特殊招牌安裝需求，須經地區物業公司、省級商業管理公司審核後上報地區公司董事長（或主持工作一把手）審批。

第十五條商户退場管理

1、商户租賃期滿需要退場的，由省級商業管理公司或綜合體管理公司審批，地區物業公司監督商户退場。

2、商鋪如需恢復原狀的，由省級商業管理公司或綜合體管理公司與地區物業公司共同監督完成。

第十六條商户如需利用外擺區域或室外公共部位進行經營或形象展示的，集中式商業（含恆大影城）、商業綜合體須由省級商業管理公司或綜合體管理公司審批，其他商業物業由物業公司審批。

第十七條商業物業運營過程中如出現商户拖欠租金或其他原因導致經濟糾紛的，由省級商業管理公司或綜合體管理公司牽頭處理，地區物業公司、營銷部、工程部等相關部門協助執行。

第十八條商業物業運營過程中地區物業公司應規範商户的經營行為，對於佔道經營、堵塞消防通道、違章用電用氣、存放危險品、亂拋灑垃圾等行為予以制止，協調處理商户之間的矛盾或糾紛。

第四章其他

第十九條本辦法自發布之日起實施，其他規定如與本辦法不一致的，以本辦法為準。

第二十條本辦法未明確的事宜，按集團相關制度執行。第二十一條本辦法由物業管理中心負責解釋。

附件：

1、《商業物業服務協議（業主）》

2、《商業物業服務協議（租户）》

3、《商户手冊（範本）》

物業管理方案7

一、物業管理行業對社會經濟發展的貢獻

隨着我國住房制度改革和住房商品化政策的持續推進，以及鄉村城市化、城市現代化進程的加快，物業管理作為一個新興的服務行業，近幾年得到了長足發展，在經濟發展與和諧社會建設中發揮着越來越重要的作用。

（一）服務水平顯著提高

為適應業主乃至社會對物業服務需求的不斷增長，90％以上被調查企業都注重服務品牌的培植和運用，從簡單的專項服務到整體的綜合性服務，從行為規範到服務標準，從服務理念到發展戰略，從傳統管理到創新服務，從客户管理到客户滿意，從單項的物業服務到綜合的資產經營管理，服務的品質和品牌意識已在全行業深入人心，物業管理有效提高了城市管理和房地產管理水平，贏得了政府、社會和廣大業主的良好讚譽。

（二）社會效益表現突出

一是支持就業再就業工程，減輕社會就業壓力。物業管理作為勞動密集型行業，在消化剩餘勞動力方面具有天然優勢，有利於減輕就業壓力，促進社會的和諧與穩定。

二是積極參與社會公共事務、協助公共秩序管理。這次被調查的企業中，協助xxx門處理治安案件共53920起，協助有關方面處理突發事件30207起，參加搶險救災68905人次。

三是熱心參與社會公益事業，自覺承擔社會責任。被調查的企業中三年來有793家企業先後贊助社會事業經費萬元，捐助希望工程和幫扶貧困母親等活動經費萬元。

（三）經濟效益有待改善

目前大多數物業服務企業的經營規模偏小，創富能力差。近半數企業未能盈利，而且盈利企業的平均利潤額僅為萬元，反映了多數企業生存狀況的困難，缺乏可持續長遠發展的經濟基礎。

（四）環境效益初步顯現

物業管理行業在環境效益方面的作用也是十分明顯的。由於物業管理覆蓋了城市大部分區域，污染減少了、社區整潔了，環境優美了，生活方便了，人們的環境意識不斷增強，生活習慣日益文明。

二、行業發展的基本狀況

（一）企業發展情況

1981年至1994年13年間，只有268家企業成立，佔企業總數的，是我國物業管理的萌芽起步階段，發展速度慢。1994年至20xx年13年間，共有4332家企業成立，佔總企業數，是我國物業管理髮展最為迅猛的階段，大多數的物業服務企業在這一階段誕生。其中1994至20xx年10年間共成立企業2495家，佔總企業數，10年間企業以每年近133%的速度猛增，20xx年以後，企業數量的增長速度放緩。

1.以企業註冊登記類型劃分。

國有企業758家，佔總企業數的；股份有限公司301家，佔；有限責任公司2976家，佔；私營企業348家，佔；

港澳台商獨資企業73家，佔；外商投資企業43家，佔；其他類型企業101家，佔。大多數物業服務企業實現了公司制（為股份有限公司和有限責任公司），國有物業服務企業仍佔一定比例，外資和私營企業比例偏低。

2.以企業資質等級劃分。

一級資質365家，佔；二級資質713家，佔；三級資質3287家，佔；其他未取得資質的企業235家，佔。 以上數據説明，現階段物業服務企業的整體規模較小，多數企業無法取得規模效益，整個行業仍處於發展初期，整體抗風險能力差。

3.以與開發企業的關係劃分。

被調查企業中屬於房地產開發單位下屬物業服務企業有1260家，佔企業總數；其他隸屬關係的企業3340家，佔。 開發建設單位下屬企業佔全部企業的四分之一強。

（二）從業人員情況

被調查企業的從業人員總人數772032人。基本分類情況如下：

1.以工作崗位劃分。

從事管理崗位即企業管理層人員119978人，佔總人數，從事操作崗位即企業一線操作工人652054人，佔總人數。操作崗位人數中是秩序維護員，是清潔工，是工程維修人員，是車輛管理人員，是綠化養護人員，為其他勤雜工種。（以管理人員為基數1，和其他工種的比例關係）

從以上數據可以看出，物業服務仍屬於勞動密集型行業，從業人員中管理崗位人員較少，操作崗位人員偏多，尤其是秩序維護員所佔的比例過大（近四成），這在一定程度上反映出物業管理行業對促進社會就業的積極作用。

2.以學歷層次劃分。

被調查企業的全部從業人員中，具有碩士研究生以上學歷1622人，佔總人數；本科生33396人，佔；大專生89625人，佔總人數；中專生147575人，佔；高中以下學歷499814人，佔。中專以下學歷所佔比例和一線操作工人所佔比例幾乎完全相等（84%左右），物業管理行業的勞動密集型是與從業人員的低學歷緊密聯繫的。

3.以技術層次劃分。

被調查企業的企業經營管理人員中具有高級職稱的6667人，佔管理人員總數；中級職稱32351人，佔管理人員總數總數；初級職稱29461人，佔管理人員總數；無技術職稱人員51449人，佔。企業操作人員有高級技工18873人，佔操作人員總數，中級技工46498人，佔，初級技工80071人，佔，無技術人員506612人，佔。技術力量的薄弱是顯而易見的,這意味着大量涉及技術水平的設施設備維護工作需要通過外包專業公司來完成，同樣企業對外包單位的技術指導和監督也存在力不從心的問題。

4.以男女性別劃分。

被調查企業的從業人員中，男性佔xx，女性佔xx。

物業管理方案8

一、概述

某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標

貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織

物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事人事設置原則:

一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備註1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5安全護衞員7門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區域衞生保潔、綠化養護等。員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測a)經營收入:

19、14萬元(年度，以下省略)物業管理費:11、34萬元應收

12、6萬元30000x12x0、35=126000(元)

預計收入11、34萬元(收繳率90%)維修服務費:0、5萬元特約服務:5、8萬元其他收入:1、5萬元b)支出:20、25萬元人員工資福利:14萬元辦公費用:2、5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)維修保養費用:1、5萬元税金:1、05萬元不可預見費用:1、2萬元c)潤虧:-1、11萬元d)物業接管期間前期投入:10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算:21、962萬元/年，0、61元/月xm2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120012002經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衞員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600工資總額合計:9600元/月;115200元/年福利:115200x23%=26496(元/年)合計:14、、17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費:1、5萬元

(3)綠化管理費:綠化率45%1、04萬m2x1元/年xm2=1、04萬元

(4)清潔衞生費:2人x12月x80元/月x人=0、192萬元

(5)安全護衞費:7人x200元/年x人=0、14萬元

(6)辦公費:按管理人員工資總額25%計算

5、52萬元x25%=1、38萬元

(7)固定資產折舊費:按10%計算即1萬元

(8)税費:按營收5、5%繳納即1、052萬元

(9)保險費:暫不投保(10)合理利潤:按營收8%計算1、36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0、35元/月xm2。

六、前期物業接管

a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。

b)物業接管驗收既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用;房屋幢、户編號已經有關部門確認;落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。抄水、電、氣表的底數，記錄備案。接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

七、入夥

1、準備工作治安方面:小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗;車輛管理:增設區間道路標誌;封閉小區由多個出入口到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫;垃圾清運:增設垃圾池(屋)或垃圾清運站等樓道燈:改用節能燈(如:温感、聲控或角摸式等)分步購置辦公、護衞、保潔、水電工等設備及工屬具和員工工作服等;制定入住流程;印刷入住表格;

2、協調工作與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯繫工作，保證住户入住後的水、電、氣等的供應。代業主與電話公司聯繫電話安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。與學校、派出所和居委會聯繫，瞭解小孩轉學和遷移户口的手續辦理細節，以及有關聯繫電話，入住時公告。

3、入夥現場入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衞立崗、巡更，迎接業主入夥。舉行入夥儀式:邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。注意事項:避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。

八、物業裝修與管理業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。

其有關規定包括:國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住户裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。

九、物業檔案的建立

物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨着科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇設備設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯繫進行科學地分類與保存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。

十、日常管理

(一)房屋管理運作一覽表工作內容核對業主裝修審核巡視跟蹤監督走訪回訪熟悉收費財務頻度天一天內辦完二遍/天，入夥期間6h/天，消滅違章於未然每週三次100%標準準確符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率1‰以下。無違章裝修及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上收繳率90%以上日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次工作程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案

(二)綠化管理工作項目澆水施肥修剪整形病蟲防治除雜草保潔補苗工作要求冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜春秋季一遍，根據長勢局部加施灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治每月一遍，嚴重者半月一遍8h/天春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補標準均勻，保持綠色長勢良好均勻，無重、無漏喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地被草保持30~50mm長勢優良不污染環境純度90%以上保潔率99%以上綠化率95%以上程序7:00~9:30澆水、施肥;9:30~11:30除雜草、整形、保潔;13:30~15:30除殺蟲、補缺、保潔;15:30~17:00澆水、施肥

(三)房屋及公用設施維修、養護運作一覽表工作內容裝修審查、監督巡視清理室內維修室外維修及養護道路停車場天面樓梯及牆面明溝暗溝外牆供水供電供氣路燈頻度8h內隨來隨辦，隨進度進行每天一遍污水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，污水管二遍/季急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有迴音檢查二遍/天，及時維修每月檢查一遍每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修每週檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，即壞即修每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門每月檢查一遍，即壞即修標準符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上無堵、少污積、無缺損、井蓋完好率100%憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上平整率無積水，缺損，完好率90%以上無積水，無漏隔熱層完好整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡暢通無積水、無塌陷無鼠洞無脱無鼓、無滲水、無違章、整齊統一運作正常，無亂搭亂接，無泄漏燈泡正常，燈罩完好率90%以上程序8:00~8:30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8:30~17:00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案工作內容定崗檢查流動檢查學習與訓練消防設施家居安全違法行為裝修監督車輛行駛停放保潔單車、摩托保管突發事件學習法規教育訓練頻度24h每週一遍24h，每20分鐘一遍24h5分鐘內到達現場每週一次，每次1h標準人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。完好率100%被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰違章率5%以下無違章、無鳴笛叫人100%無違章採取正確、恰當措施國家和地方法規、業主公約等遵紀守法、嚴明安全護衞紀律健身、隊列等常規訓練

(四)安全護衞、停車管理

(五)保潔管理工作項目地面清潔保潔樓梯道垃圾清運消殺滅鼠、蟑螂頻度二遍/天14h/天掃二遍/周洗一遍/月二遍/天一遍/天二遍/月，向業主發藥一次/年標準地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上日產日清，整潔無味無污積，垃圾清運率100%無蠅、少蚊、少蟲鼠密度1%以下(夜夾法);蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下程序5:00~7:00地面清掃;7:00~8:00清運垃圾;8:00~10:30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13:30~15:00清運垃圾;15:00~16:00地面清掃保潔。

物業管理方案9

根據“後勤總公司20xx年工作重點”的總體要求和“物業管理中心關於確定20xx年為物業優質服務年的決定”，結合實際，現制定“優質服務年”活動方案如下：

一、指導思想和總體要求

以“解放思想、擴大開放、迅速提高質量、迅速佔領市場”為指導思想，堅持發展就是硬道理的基本原則，全面貫徹科學發展觀，以人為本，強化管理，提高服務質量，大膽、積極、穩妥地推進中心的改革和發展，做到市場有新的發展，管理服務水平有新的提高，經濟效益有新的突破，中心面貌有新的變化，及時做好學校西進的各項準備工作，為教學工作的正常運行提供強有力的後勤保障。

二、工作目標

緊緊圍繞中心工作，加強常規管理，注重工作實效，以“重視質量，深化改革，加速發展”為工作重點，努力做到：加強學習，提高服務意識；加強管理，提高服務水平；加強考核，提高服務效率，使服務工作力求做到有預見性、有高效性，以確保各項服務保障工作順利開展，並實現“優質服務年”的各項工作目標，為總公司的健康、穩定、可持續發展作出我們應有的貢獻。

時間活動內容日常工作責任部門審核結果三月份物管中心辦公室、各個部門會議宣傳動員，三張板報宣傳教育，各個部門擬定創優方案和聯繫一個物業服務對象實施創優服務，取得經驗，啟動創優工作。

1、發揮社會監督作用，邀請監督員對物管中心各部門的工作明察暗訪，提出針對問題的改進意見。對好的作法加以宣傳和推廣。

2、每月搞2次培訓。3、每月搞2次質量檢查。

4、中心辦公室召開兩月1次的物業服務示範單位經驗交流會，學習推廣經驗。

5、實施計劃在執行過程中可以修訂完善。

四月份

各個部門搞2次職業培訓；搞一次副經理以上管理人員到社會物業小區參觀學習考察；派遣人員到社會物業小區實習，學以致用；發放優質服務卡，方便業主服務需要；中心辦公室召開2月1次的物業服務示範單位經驗交流會，學習推廣經驗，聘請業主代表參加會議，找出不足，及時整改提高。

五月份搞一次崗位練兵和職業競賽，全面提高物業服務的專業技能和服務水平；搞一次“便民服務”（亦可以會同總公司一起搞）；搞一次顧客滿意度調查，同時成立業主委員會。六月份

開展“優質服務年”諮詢活動，瞭解和解決師生員工反映的熱點和難點問題；中心辦公室召開2月1次的物業服務示範單位經驗交流會，學習推廣經驗，找出不足，及時整改提高。各個部門搞一次針對難點和薄弱環節的優質服務活動，促使其物業條件根本改善，並且長期保證質量。

七月份

全面檢查、鞏固落實本學期創優情況，寫出物業創優工作小結。部門搞出假期安全、抗旱保苗及假期物業服務創優方案，並付諸實施。

八月份

全面檢查督促、貫徹落實“假期物業服務創優方案”，保障師生員工暑假正常生活。

九月份

結合新生入學江津校區建設，進行物業服務創新大討論，搞好物業服務創新培訓和物業服務創新的改進實施。

十月份

進行物業技術創新大討論，搞好物業技術創新培訓和物業服務技術的改進實施。

十一月份

進行物業管理創新大討論，搞好物業管理創新培訓和物業管理的改進實施。搞一次顧客滿意度調查。

十二月份

進行温馨、和諧物業大討論及其培訓，搞好温馨、和諧物業。管理層研究先行進入江津校區物業人員名單。

一月份

總結全年優質服務創優經驗，予以評價，形成文件，使之規範化制度化。

物業管理方案10

隨着物業服務水平對小區房屋的銷售以及居住的質量影響越來越大，如何使物業服務更好地促進XXX的銷售，在不斷完善對XX現有物業管理的基礎上，對XXXX應進一步提高物業管理的配置及服務水平，使XXX業主物業管理享受到VIP服務。

一、日常維護：

1.對業主房屋的管理：每月進行定期檢查並記錄。檢查結果，如果是空置房，用短信的方式向業主反饋，並向業主提出相關建議，讓業主覺得自己的房屋就算沒有時間來看，物業公司也在照看着，放心讓物業公司去管理。如果是業主入住的房屋，直接用紙張作好記錄，投入到業主的信箱中，使業主對自己的房屋有所瞭解。（可為業主的空置房進行簡單清掃），業主的檢查記錄進行專門存檔，存放在業主檔案文件袋中。

2.對公共部位、設施設備的管理：每月定期進行檢查，把檢查、維修計劃、維修結果反饋到公共信息欄中，使業主瞭解到本園區物業運行情況。

3.維修速度：業主報修，物業服務中心應在15分鐘內到業主報修現場，通過檢查判斷，立即向業主反饋維修信息，絕不斷拖拖拉拉（前提是施工方必須保證維修的及時性），讓業主感覺到維修的“深圳速度”。

4.對公共設施採取24小時值班制，晚上也安排人員進行值班，以確保設施的正常運轉。

二、環境衞生：

為提高及第苑的清潔度，在每層樓的消防樓梯處放置一個垃圾桶，業主只要把垃圾拿出家裏，投放到本樓層的垃圾桶即可，這樣可減少垃圾經過電梯影響電梯內的衞生。保潔員每天把垃圾清潔到公共路面的垃圾桶，由環衞站的保潔員清運出小區。保潔員對每層電梯前廳採用酒店使用的清潔用具進行清潔、以保證高標準的清潔度。消防樓梯、窗户等及時保潔，確保每棟樓達到高標準的衞生要求。

三、綠化養護：

定期施肥、及時修剪、除草，確保園區的園林綠化正常生長。種植時設計出各種圖案定型，按定型的圖案進行修剪、養護。使及第苑的綠化特色與其他園區不同。

四、交通秩序及車輛停放：

為使及第苑的交通順暢，車輛的停放井然有序。設專門的交通指揮崗，進入及第苑的車輛受指揮崗的指揮，業主按順序、要求停放好車輛。交通指揮崗熟悉所有停放在及第苑的車輛的固定位置，做好只要業主回來，就指引其往固定的車位停放，避免亂停亂放影響交通秩序。

五、安防：

根據物業公司的安防方案，使用比其他園區更高科技、更全面的安防系統，以便人防與技防相結合，提高園區的'安全係數。

六、收費服務：

物業公司為每户業主在銀行開户，物業收費項目都可以在銀行代交，物業公司收到銀行代收的費用後，用短信反饋給業主，這樣可以節省業主到物業服務中心交費的時間，物業公司也可以及時收到各種費用。

七、物業服務中心：

增設服務熱線電話，增設網上業主論壇及QQ羣，使業主能充分參與物業管理，使物業對業主有更貼心的服務。增設親和大使，對業主的孩子及老人重點關注，孩子及老人的生日、節日時送小卡片、小禮物等，增進業主與物業公司的感情。

八、特約服務：

增設更多、更方便的特約服務，如室內安防系統、購買機票、訂餐、旅遊諮詢等，使業主更省心。

九、制定標準的管理程序：

服務人員統一的服務方式及服務程序，以體現物業服務水平。

物業管理方案11

近幾年來，隨着××經濟建設的不斷髮展，人民生活水平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開發小區如雨後春筍般湧現出來。然而由於歷史、區域性發展與建設、集鎮規劃等問題，並沒有全部實行專業化、市場化物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規範的、符合××實際的物業管理方案，並在全鎮小區推廣是及時且必要的。

一、目前××鎮小區概況

在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了突飛猛進的發展。居民羣眾的居住環境發生了巨大的變化，一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、文明的家園。全鎮範圍內，已經實行正式的物業管理的小區有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6個;而各村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村卧龍湖小區、三房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。

二、全鎮推行物業管理的必要性

(一)商業住宅小區

××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、相對完善的管理模式，但並不代表可以高枕無憂，因為城市經驗移植到農村有時也會水土不服。由於歷史、文化及風俗習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經濟發展了，但城市化進程相對滯後，如果不從農村實際出發，完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對於××鎮的商業小區而言，物業管理也需要因地制宜。

(二)農村拆遷小區

各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各村自行管理，由於沒有統一的規範，造成管理效果參差不齊，引發一系列問題。

1、安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢，還有後期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上造成了隱患。

2、衞生環境問題:拆遷小區使村民原來的閒散的聚居模式變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在多出很多公共地方需要大家共同維護，但由於小農思想的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域(如樓道)垃圾成災。

物業管理方案12

一、物業管理公共服務質量標準

1、房屋共用部位、共用設施設備的維護

(1)房屋

A、房屋完好率達98%以上；

B、房屋零修、急修及時率92%以上；

C、房屋零修工程合格率98%以上；

D、外觀良好、整潔、無缺損現象；

E、房屋裝修貼合管理規定。

(2)協調配合水、電等專業部門做好水、電等設施設備正常運行的保障工作，並保障小區內下水道、化糞池正常暢通運行。

(3)環衞設施完好無損。

(4)道路暢通，路面平整。

(5)消防設施完好無損，可隨時啟用。

2、安全護衞

(1)主出入口設有值班室，並實行24小時值班；

(2)安全護衞人員24小時巡查；

(3)小區24小時監控；

(4)交通、車輛管理有序；

A、機動車輛出入登記、按章行駛，確保道路暢路。

B、機動車輛按序停放。

(5)危及用户安全處，設有明顯的標誌並制定防範措施；

(6)有應急處理計劃、措施，遇警能及時報警，並努力防止事態近一部惡化，協助保護現場。

(7)小區內無重大火災、刑事和交通事故。

3、綠化與環境衞生

(1)綠化貼合規劃要求，佈局合理，綠化覆蓋率不低於30%；

(2)花草樹木長勢良好，無枯死，無破壞，無大面積蟲害現象；

(3)修剪及時，整齊美觀；

(4)綠化品味高，有較高觀賞價值；

(5)小區內全方位持續清潔；

(6)房屋立面整潔，公共樓道及道路整潔，無堆放雜物現像；

(7)水、電等設施設備整潔，水箱定期清洗，供水貼合衞生標準，無二次污染及隱患；

(8)環衞設施整潔；

(9)無亂貼、亂掛、亂劃現象；

(10)噪音等貼合環境標準。

4、收費管理

(1)服務人員盡職盡責，崗位職責上牆公佈；物業管理收費實行明碼標價；

(2)用户主動參與、支持物業管理工作，自覺維護環境、秩序，共創禮貌小區；

(3)建立收費管理制度，職責落實到人，每六個月向業主委員會或物業產權人、使用人公佈服務費收支狀況；

(4)模苑遵守國家收費政策，無擅自增加收費項目、提高收費標準等亂收費行為；

(5)認真接等羣眾投訴，並建立羣眾投訴記錄，有效投訴辦結率98%以上，回訪率100%；

(6)業主意見反饋滿意率90%以上。

5、相關條件

(1)硬件環境

A、小區貼合規劃要求，無違章搭建，無擅自改變房屋用途現象；

B、小區樓宇、建築等各類標識明顯；

C、供水、排水、供電、消防、綠化、環衞等設施設備齊全；

D、停車場分類(汽車、摩托車、自行車可分別存放)；

E、有集中監控設備；

F、有生活服務配套設施；

G、有教育、文體活動及商務服務設施；

二、物業管理公司帶給的服務項目(分期逐步到位)

1、便民服務(部分收費)

(1)清洗空調過濾網；

(2)室內清潔；

(3)檢修電器(室內自用部位)；

(4)修理傢俱配件；

(5)安裝、更換配件；

(6)修理，開關、插座、電話盒等；

(7)修理、更換門鈴、門鎖、信箱鎖；

(8)修理、更換燈泡、日光燈、燈罩；

(9)修理、更換水龍頭、水閥及各類軟管；

(10)修理洗手盆、下水管及抽水馬桶；

(11)代辦繳納電費；

(12)代辦繳納電話費；

(13)代辦電話開户；

(14)代辦有線電視開户；

2、商務服務(部分收費)

(1)代辦收訂報紙雜誌、郵遞；

(2)代訂車、船、機票；

(3)中英文打字、傳真；

(4)電話留言服務；

3、社區娛樂、文化活動服務

(1)棋類；

(2)牌類；

(3)球類；

(4)健身活動；

(5)書刊閲覽；

(6)歡慶節日；

(7)義務服務活動。

三、物業管理企業

1、企業須持有物業管理企業資質證書；

2、企業建立現代企業制度，內部考核制度健全，崗位職責明確；

3、人員培訓，持證上崗；

(1)企業從業人員統一着裝、佩戴胸卡；

(2)檔案管理規範，資料齊全；

(3)用心使用新技術，廣泛使用計算機管理。

結構及外觀：

1、嚴禁改動和損壞原有的結構、外觀和公共設施，嚴禁改變房屋及配套設施的使用功能，否則，乙方應負責恢復原狀；

2、不允許拆、敲打室內的柱子、承重樑等，避免不安全的隱患；

3、樓板打衝擊鑽時要避開水管、線纜等，深度不得超過10毫米，若由於裝修打擊管線造成損壞或影響其他住户的，應賠償損失並負責修復。

陽台及門窗：

1、嚴禁自行封閉陽台，加設防盜欄杆以及其他任何形式的附加物；

2、貼磁磚時不得污損外牆，若出現該狀況時要立即清洗乾淨；

3、嚴禁改動入户門、門套；

4、嚴禁在窗户上安裝防盜網，嚴禁加裝防盜門；

5、靠窗部位推薦裝修材料採用防水材料，以避免將來因滲水引起質變。

管道：

1、嚴禁改動廚房、衞生間的排水(排污)管道；

2、若將排水管埋於牆體內，應留有檢修口，便於管道堵塞時的檢修；

3、處理好排污口、地漏及周圍防水，避免滲漏水；

4、推薦對預埋在牆體內的水管試壓後再封閉。

廚房及衞生間：

1、嚴禁改變廚房及衞生間原有的位置；

2、按煤氣公司有關規定煤氣管道不得做任何改動和埋於牆體，避免不安全因素存在；

3、嚴禁敲打和改變屬公共部分的通風管道井；

4、吊頂需做成活動式的或預留檢查口，便於日後檢修；

5、廚房及衞生間已有防水層，嚴禁鑿擊地面或重力碰撞給排水管，以免造成滲漏，破壞防水層的要重新補做，避免滲水；

6、安裝浴缸、馬桶時，處理好接頭，保證流水順暢，防止滲水。

智能設施及管線：

嚴禁更改智能設施管線，嚴禁擅自更改智能系統所屬設備的安裝位置。

空調：

1、裝修前應先確定好室內機的安放位置，以便於事先預埋好管線及插座；

2、空調外機務必放在指定的位置，保證整體外觀的統一；

3、空調滴水管應接於預埋好的冷凝水管中。

物業管理方案13

1、服務結構

本方案為今後服務的基本結構，主要提供物業管理公共服務，包括客户服務、秩序、保潔、綠化、維修保養五個方面的內容。我們將根據實際情況，不斷完善各類服務操作規範，以便更有效的管理，為客户提供優質、超值服務。

2管理機構設置及人員配置

經理一名、辦公室文員一名、保安三名、保潔4名。

3物業服務的內容和標準

3-1房屋共用部位、共用設施設備的維修養護和管理

共用部位是指房屋主體承重結構部位(包括基礎、內外承重牆體、主、柱、樑屋頂等)户外牆面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

共用設施設備是指共用的上下水管道、落水管、供電線路、消防設施、綠地、道路、停車場、車庫和共用設施設備使用的房屋。

保潔服務內容和標準

一、小區公共場所、公共綠地、主次幹道

1、公共綠地1次/天清理

2、硬化地面1次/天清掃

3、主次幹道1次/天清掃

4、室外標識、宣傳欄、信報箱、雕塑小品1次/月擦拭

5、水池、溝、渠、沙井1次/天清理

二、房屋共用部位

1、多層樓內通道、樓梯一次/天拖掃

2、樓道玻璃(不含封閉式玻璃)一次/天拖掃

3、樓梯扶手2次/周擦拭

4、公共活動場所一次/天清掃

5、積水、積雪及時清掃

6、室外石凳、石桌、燈罩、燈具1次/周擦拭

7、清潔完後、清潔區域內無垃圾、無污物。

三、來及處理與收集

1、合理設置垃圾桶、果殼箱。

2、垃圾每日收集一次，做到日產日清。

3、垃圾桶、果殼箱每日清理，定期清洗保持清潔。

4、對垃圾中轉站，根據需要進行沖洗、消殺、有效控制蚊蠅。秩序服務內容和標準

1、小區出入口24小時站崗執勤

2、對重點區域、重點部位每小時巡邏一次;

3、對進出小區車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。

4、在小區內危險隱患部位設警示牌。

5、秩序員每半年進行1次應急處理培訓。

綠化服務內容和標準

1、根據保潔員人數劃分鋤草範圍，綠化帶內雜草每半月清除一次，保證無顯目的雜草。

2、持續乾旱一週時，必須澆水一遍。3、綠化工每週檢查一次，發現蟲害及時消殺。

3、每年修剪至少五次，保持綠化植物外型美觀。

4、對枯死、病死、損傷死亡的綠化植物即使及時補種。

5、每週對綠化帶內的果皮、紙屑、垃圾袋清理一次

6、在綠地草坪設置宣傳牌，業主愛護花木，不隨意攀折、踐踏。

車輛管理內容和標準

1、車輛出入憑卡放行，一車一卡，業主遺失車卡，每個罰款10元。

2、對無照牌、超高、超重，攜帶危險品車輛嚴禁進入。

3、車進小區限速行駛;停放在規定車位，不能擋道。

4、外來車輛進入由業主申請後，可停放在指定地點。

5、每天12時到15時，19時到次日8時不許進入。

6、臨時停放車輛交清費用後方可進入;車輛停放實行先到先停，業主優先，停滿為止的原則。

維修服務

1、保修

①管理處組織建築單位施工，費用從建築單位保修款中支付。②業主在裝修過程中自己造成的損壞，不屬於保修範圍。③保修期限以《住宅質量保證書》上規定的各部位保修時間為依據。

④保修期內出現問題，急修半小時到現場處理，一般性維修3天內處理。

⑤通知施工單位的保修要填寫保修單，工程科維修要有派工單。

2、有償服務

1、對有償服務，由業主申請，服務科約定維修時間

2、值班人員填寫維修登記表和派工單。

3、維修工帶着派工單上門維修，到現場後，先向業主出示工作牌，宣佈收費標準，業主同意後開始維修。

4、維修完成清理現場，請業主驗收並在維修單上簽字。維修單採取三聯制，客户、財務、存檔各一聯。

5、維修人員在服務時收費應公平合理，不能向業主索取吃、用、財務等。

物業管理方案14

一、概述某項目位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。

二、目標貫徹開發商開發某小區項目構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裏享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，

三、組織物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。

反饋

運行機制

組織結構圖

經營環境圖

四、人事人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工(按整個小區交付時設計)。序號崗位人數主要職責備註1經理1在董事會領導下，全面負責經營等。2經營部主任1具體經營事務、人事等。3辦事員3文書、財務、勞資、後勤等。財會要持證4物業管理員1具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。5安全護衞員7門衞、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。6水電工1公共區域水電設施維護、水電維修服務等。7保潔員2公共區域衞生保潔、綠化養護等。員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。

五、經營預測a)經營收入：19.14萬元(年度，以下省略)l物業管理費：11.34萬元應收

12.6萬元30000120.35=126000(元)

預計收入11.34萬元(收繳率90%)l維修服務費：0.5萬元l特約服務：5.8萬元l其他收入：1.5萬元b)支出：20.25萬元l人員工資福利：14萬元l辦公費用：2.5萬元(辦公、安全護衞、綠化、保潔、消殺等)l維修保養費用：1.5萬元l税金：1.05萬元l不可預見費用：1.2萬元c)潤虧：-1.11萬元d)物業接管期間前期投入：10萬元(辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衞用品、綠化等)e)公共性服務費構成測算：21.962萬元/年，0.61元/月m2

(1)員工的工資和按規定提取的福利費序號崗位人數工資標準工資合計1經理1120012002經營部主任18008003辦事員360018004物業管理員18008005安全護衞員750035006水電工17007007保潔員2400800工資總額合計9600

工資總額合計：9600元/月;115200元/年福利：11520023%=26496(元/年)合計：14..17萬元/年

(2)公用設施設備維修及保養費：1.5萬元

(3)綠化管理費：綠化率45%1.04萬m21元/年m2=1.04萬元

(4)清潔衞生費：2人12月80元/月人=0.192萬元

(5)安全護衞費：7人200元/年人=0.14萬元

(6)辦公費：按管理人員工資總額25%計算

5.52萬元25%=1.38萬元

(7)固定資產折舊費：按10%計算即1萬元

(8)税費：按營收5.5%繳納即1.052萬元

(9)保險費：暫不投保(10)合理利潤：按營收8%計算1.36萬元但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月m2。

六、前期物業接管a)派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收(無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議)。b)物業接管驗收l既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。l是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收;l供電、給排水、衞生、道路等設備設施能正常使用;l房屋幢、户編號已經有關部門確認;l落實物業的保修事宜(保修責任、保修期限、保修範圍)。確保保修項目、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位;l接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數量、規格、性能、容量等進行對照檢查，發現接管設備(設施)與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。l在保修期內，因施工、安裝、設備等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。l抄水、電、氣表的底數，記錄備案。l接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。l接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管文件。l當物業管理企業簽發了接管文件，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即完成。

物業管理方案15

一、保安方面

1、本週重點是三期車位理順，目標為：小區內無車輛亂停放、業主車輛都固定車位並按序停放。門崗負責禁放無地下庫車位的車輛入院內，車管崗負責門前車位與停車秩序的管理，負責預定了固定車位的業主車輛車位不被佔用，並保證門前車輛有序停放。

2、大廈內、浦發銀行門前與店內、商業店鋪、好百年、15號南辦公樓道每日2次巡邏、其中1次進店提示，增強業主對商業保安服務的感受。

3、門崗崗亭整理、雜物清除、擺放滅火器。

4、加強對三期住改商人員損壞門禁的監管，實行絕對責任制度，使用人防和技防手段確保。

5、如遇雪天根據需要應急加入掃雪。

二、保潔方面

1、重點加強樓道衞生，組織清理樓道和消防箱裏的雜物。

2、着裝、工號、防滑牌擺放等要求規範。

3、週三進行一次保潔整體大檢查，進行評比考核、獎優罰劣。

4、大廈本週重點加強門口的雜物清理、電梯間的保潔質量、走廊的保潔質量。

5、整理地下車庫的雜物，防範火災事故。

6、安排雪天保潔的工作，確保雪天不影響業主出行。

三、工程方面

1、落實三期門禁故障排查，做好記錄，配合南京泛尼士公司維修，做好驗收和技術學習。

2、落實分區設施巡查和檢修，重點對樓道燈、草坪燈、道路燈和水電設施進行維修。

3、大廈加強對水電的控制，防止未辦手續裝修及違章裝修，做好天台門和地下室門的鎖閉。

4、重點設備間完成責任人並掛牌。

四、客服方面

1、本週重點配合做好三期車管，每天跟進保安對車輛的情況進行客户溝通，續收車位費和落實車位固定，做好客户解釋工作，防範糾紛。

2、進行業主户內可視對講故障情況的調查，並做好業主登記和驗收簽字工作。

3、分片區管理責任落實，加強對片區衞生監督、客户關係維護和費用催收工作。

4、大廈完成對破壞消防設施裝修户的承諾書籤字收集，加強出入證管理，對材料出門實行向業主通報制度。

五、其他方面

1、完成勞動協議簽訂工作。

2、完成電子巡更安裝調試。

3、落實重要商户的電價和物業費的協商。

4、與華龍公司溝通大廈的配套設施問題。