房地產工程招標採購管理全流程

對於目標客户是地產類的企業，可以參照萬科的招標採購流程來梳理企業的營銷動作。下面是yjbys小編為大家帶來的房地產工程招標採購管理全流程，歡迎閲讀。

　　一、流程概況

　　二、工作程序

　　1、招標採購計劃確定

1.1工程部根據《項目總體計劃》要求，編制《工程承包商進場計劃》和《材料/設備進場計劃》提交造價採購部。

1.2造價材料部根據工程部提供的《工程承包商進場計劃》和《材料/設備進場計劃》，編制《招標總體計劃》，根據招標總體計劃編制具體操作《招標單項計劃和跟蹤》。

1.3城市公司分管副總、項目負責人對《招標總體計劃》中的採購方式進行審核，由城市公司運營管理部審批：

1)招標採購：50萬元以上工程採購、重大工程(包括土建、安裝、煤氣、智能化、裝修、外水、外電、弱電、園林、消防、鋁窗)、30萬元以上材料和須招標的設備採購;

2)直接採購：50萬以下工程採購、30萬元以下材料;

　　2、供方信息收集

2.1發佈招標信息：根據工程和材料採購計劃，資格審查截止日期15天前，造價採購部安排在政府招標辦、公司內網或以其他方式發佈招標公告。招標公告應明確招標項目名稱、招標範圍、規模、資格審查截止日期、招標要求等信息。

2.2投標意向單位資料的收集：造價採購部組織相關部門通過招標公告、工程和材料信息庫、市場查詢等方式收集投標意向單位。應保證投標意向單位的數量不少於三家，收集渠道包括但不限於：

1) 集團內部工程承包商及材料/設備供應商信息庫;

2) 網上搜尋;

3) 內部公告;

4) 招標小組及人員推薦;

5) 供方自行推薦;

6) 同行推薦。

2.3造價採購部應要求工程和材料供方提供以下資料的原件及複印件：

1) 公司簡介;

2) 營業執照;

3) 資質證書;

4) 與招標業務相關的業績資料;

5) 税務登記證;

6) 企業代碼證;

7) 代理證明文件(可選);

8) 項目經理證書(適用於工程招標)。

2.4由造價採購部要求供方填寫和提交《供方資格審查表》。

　　3、資格審查

3.1工程承包商資格審查：由造價採購部組織招標小組對工程承包商進行資格審查;材料供應商資格審查：(針對需選型定板的材料)對材料供應商進行資格審查。

3.2資格審查分為資格預審和資格後審。資格預審指在開標前對潛在投標單位進行的資格審查;資格後審指開標後對投標單位進行的資格審查。進行資格預審的，一般不再進行資格後審。

1)對工程承包商的資格審查必須包括但不限於以下內容：

a)單位近3年來的營業額、註冊資金、人力資源結構和狀況;

b)供方工商營業執照、資質等級狀況、安全生產許可證;

c)近3年來財務資信狀況;

d)近3年相關項目的業績狀況。並對其主要業績和工程現場進行實際考察， 必要時從供方合作商瞭解供方業績情況;

e)單位技術力量，資源配備狀況等;

f)單位在建工程、擬開工項目、目前剩餘能力狀況;

g)項目負責人的資質狀況、安全生產許可證;

h)其它

2)對材料/設備供應商的資質審查必須包括但不限於以下內容：

a)單位近3年來的營業額、註冊資金;

b)財務資信狀況、營業執照及法人代碼證;

c)營業執照、税務登記證明;

d)單位生產技術能力及設備狀況説明;

e)行業主管部門頒發的生產許可證、產品鑑定證書和有關檢測報告;

f)同類項目應用業績，必要時對其應用項目進行實地考察和對其合作單位進行評價調查。

3.3資格審查後，由招標小組確定是否需要進行考察。

　　4、供方考察

4.1對於集團供方信息庫中在合格供方名錄下，及近兩年已考察通過的供方(包括一年內已考察通過但未合作過的供方)，不需要進行考察。

4.2造價採購部制訂《供方考察評價表》，招標小組確定《供方考察評價表》的考察項目、權重、評分標準和考察人員名單。

4.3考察小組對供方進行資質條件、業績、信譽、技術、資金及工程實例考察，並填寫《工程類/材料類供方考察評價表》彙總到考察小組負責人(一般由造價採購部成員擔任)，由小組負責人做出綜合評估。填寫《投標單位資格審批表》提交城市公司分管副總審核，由招標小組審批。其中《投標單位資格審批表》應明確供方類別：

1)合格供方：已經合作過，且經評審合格的供方。

2)試用供方：已經考察評審通過，取得投標資格的供方。

3)待用供方：未合作、未考察的供方。

4)不合格供方：考察不合格及合作後經評價為不合格的供方。

4.4造價採購部對推薦入圍單位進行評估，確定不少於三家的入圍單位名單及相關資料提交城市公司分管副總審核，由招標小組審批確定發標單位，知會項目負責人、城市公司總經理、片區總經理，交集團運營管理部備案。

4.5因業務緊急，在發標前無法提前考察的供方，由城市公司總經理同意後可先行發標，在定標前，視回標情況決定是否組織考察。

　　5、招標文件編制和審核

5.1造價採購部在具備招標條件的情況下，啟動招標文件編制工作，向下列部門提出配合編制招標文件要求：

1) 工程招標須由工程部提供技術標書，技術標要含以下內;

a) 工程的名稱、工程的地點、開工時間、竣工時間

b) 工程的概況

c) 施工的質量目標

d) 施工過程中各個工種的安裝要求和技術要求、關鍵部位的注意事項

e) 提供施工圖紙、工程量清單由造價採購部的造價部門提供

2) 材料/設備招標須由設計部提供技術標書，技術標要含以下內：

a) 工程的名稱、工程的地點、工程的概況、材料設備的名稱

b) 材料設備的材質、規格、技術的要求和用户需求書

c) 技術的響應的表格(需包含材料設備型號、配置、品牌、產地、材質使用的壽命、技術性能)

d) 提供招標圖紙和材料設備清單

5.2造價採購部負責編制商務標書，並形成《招標文件》。《招標文件》應包括但不侷限於以下內容：

1) 投標報價書：是要求投標方按照對投標總價、付款、工期、擔保函、結算原則等的回覆要求，為固定格式，要求投標方單獨密封;(商務標書內容)

2) 本次招標的項目概況：主要是讓投標方瞭解發標項目與公司的關係;(技術標書內容)

3) 本次招標的範圍和內容(技術標書內容)：圖紙範圍要求、招標範圍在圖中的界定、上述範圍內的具體工作內容;

4) 承包方式：標明本項目招標採用承包方式;(商務標書內容)

5) 計價方式：工程量清單招標或總價包乾、單價包乾、包乾總價加固定單價、其他方式等;(商務標書內容)

6) 材料、設備要求(技術標書內容)：甲供材料/設備清單、甲控材料/設備清單、甲控材料/設備品牌範圍名單、材料/設備封樣、檢驗及驗收要求;

7) 報價要求説明(商務標書內容)：總體報價要求及説明、主材的報價要求、甲方認質認價和甲供材料/設備取費辦法(包括損耗率的報價要求)、投標報價中包括的各項費用的説明(包括利潤、税收、有償服務費、配合費、材料漲價風險、不可預見費等)、彙總方式;

8) 結算原則(商務標書內容)：承包範圍內的結算原則、設計變更結算原則、招標範圍外結算原則(設計變更及現場簽證)、主材認質認價/甲供的結算原則、乙供主材替換的結算原則等;

9) 付款方式;(商務標書內容)

10)履約擔保;(商務標書內容)

11)質量等級審核及驗收規範;(技術標書內容)

12)特殊部位的檢驗及驗收(如有);(技術標書內容)

13)工期要求(技術標書內容);

14)投標資料要求(技術和商務標書內容)：商務投標書，包括法人證明書及法人委託書原件、營業執照及資質證書、主要工程業績(同類型)、其他資料、投標報價書、報價清單、報價特別説明、單價分析表;技術投標書，包括管理組織架構、施工組織設計方案、質量保證措施、人員設備配置、工期安排、其他;

15)資料密封要求;

16)評標辦法;

17)招標時間安排：包括髮標、答疑、回標截止時間;

18)投標註意事項：主要對廢標和其他情況的説明;

19)投標附件：圖紙(含設計變更、審圖意見);報價格式和清單;投標報價書;合同文本。

5.3招標文件編制完成後，造價採購部負責填寫《招標文件審批表》，審核和審批權限：

招標文件提交給城市公司分管副總審核、招標小組，由城市公司總經理審批，交集團運營管理部備案。

5.4在報批過程中涉及到對《招標文件》有修改的意見時，由造價採購部修改，提交給城市公司分管副總審核，由城市公司招標小組審批，交集團運營管理部備案，修改後審批的《招標文件》為正式發標文件。

　　6、發標與答疑

6.1造價採購部負責對入圍單位進行發標，並組織招標小組參加工程、材料/設備類和合同的招標答疑或參加材料/設備和合同的招標答疑舉行招標答疑會：

1) 需要時，造價採購部負責辦理收取招標圖紙押金及投標保證金手續的收取手續，由財務部負責收取。

2) 發標、答疑過程中需要變更的，造價採購部彙總招標小組意見，在答疑會後由造價採購部組織編制《答疑會記錄》，經相關答疑人會籤、城市公司分管副總審批後發放給相關投標單位簽收，《答疑會記錄》將作為招標文件的補充文件。

6.2工程類招標項目要求提供投標保證金的，投標保證金額度最高不超過80萬元(人民幣)，由財務部收取，具體金額由招標小組組長根據項目具體情況確定。

1) 開標後未中標單位的投標保證金，由造價採購部三天內通知財務部免息退還。

2) 中標單位在合同簽訂後7天內，由造價採購部通知財務部將投標保證金自動轉為履約保證金(中標單位在中標後不接受中標承諾主要條件的.，不退還投標保證金，取消中標資格)。

6.3造價採購部收取標書時，應檢查標書是否有效密封，標書送達時間是否符合招標文件截標時間要求，並填寫簽收表。

　　7、開標前準備

7.1工程材料/設備的供方投標文件技術標採用暗標法投標，技術標內容及封面不得有投標單位名稱和任何暗示性標識，否則做廢標處理。

7.2造價採購部在開標前對投標單位報送的技術標書進行編號，並作好記錄。

　　8、開標和評標

8.1招標小組(由城市公司總經理任組長、工程招標由城市公司分管工程和造價採購副總任副組長、材料設備招標由城市公司分管設計副總任副組長，招標小組成員：由城市公司的工程部、設計部、行政公共事務部的人員組成;城市公司總經理不參加評標時可授權相關人員主持開標和評標工作)負責開標及評標工作，開評標應儘量縮小參加人員範圍。

8.2開標：

1)開標參加人員：招標小組組長、副組長和成員;根據招標項目實際情況，由招標小組組長決定具體參加人員並簽發參加人員名單，由造價採購部通知。

2)開標時，招標小組應填寫《開標記錄表》，開評標人員簽字確認，開標後，招標小組先進行技術評審確定技術入圍單位，之後對入圍單位進行商務、經濟評審，得出初步定標意見，再進行經濟談判，確定定標意見。

8.3評標、定標方法

公司根據不同的招標項目，採用以下三種評標、定標方法，具體評標、定標辦法在《招標文件》中作出規定：

1)最低價法：該辦法適用於同品牌、規格、型號的材料和設備採購項目。該類項目根據談判結果，最低價格者為中標單位;

2)合理低價法：該辦法適用於

a)功能、性能相近，品牌不同的材料和設備採購項目。

b)工程技術含量低、施工難度小、工藝簡單、總造價低的工程類施工項目。

3)綜合評價法：該辦法適用於工程類設備較多、施工複雜的建築、安裝、大型裝修、監理及其他特殊需要的項目。綜合評價越高越符合中標條件。

a)綜合評價權重分配，在評標前由招標小組討論確定，如：

經濟標70%

技術標30%

商務標10%

b)經濟標評分，如

經濟標得分=70-(投標報價-投標最低價)/(投標最低價/70)……A

(最低標報價為滿分70分)

c)技術標採用百分制，由相關評審人員按《技術標評分表》打分，由技術標評審負責人彙總採用算術平均法確定最終分值，並將《技術標評分表》及《技術標最終分值彙總表》報招標小組。

技術標得分=技術標最終分值*20%......B

d)商務標以考察評分為最終得分，合作過的合格供方的商務滿分。

商務標得分=商務標最終得分*10%......C

綜合總分=A+B+C

8.4在評標過程中，招標小組若發現某投標單位的報價明顯低於其他投標單位的報價，使得其報價可能低於其成本的，應要求該投標單位提供能夠達到招標文件要求的工期、質量和技術標準的書面證明。投標單位無法合理説明或不能提供相關證明材料的，該單位標書應作為廢標處理，評標報告中應明確寫出廢標原因。

　　9、經濟及技術談判

9.1開標後，需要進一步談判的招標項目，招標小組確定談判入圍單位，談判入圍單位不得少於3家。技術標評審負責人須書面提出技術標中存在的問題和公司的要求，提交招標小組組長。

9.2招標小組組長對供方經濟報價中價格的合理性進行分析，是否有不合理報價、是否有不平衡報價及存在的其他問題，並組織會議談判。

9.3談判過程中，由技術標評審負責人或其指定的技術、工程人員負責落實解決技術標中的問題，需要時，招標小組通知相關部門參加談判。

9.4招標小組組長主持談判，並負責經濟標談判，相關人員予以配合

9.5談判過程中應形成《談判記錄》，參加談判人員簽字確認。

9.6招標小組組長根據招標項目及談判情況，決定是否組織進行後續談判。

　　10、定標

10.1招標小組根據談判結果，填寫《招標結果審批表》和《投標情況對比分析表》(作為招標採購的附件)，審核和審批權限：

1)一般工程50萬~100萬(含)和材料30萬~50萬由招標小組提供定標意見，由城市公司總經理審批確定中標單位，知會項目負責人、片區總經理，交集團運營管理部備案。

2)一般工程100萬~300萬(含)和材料50萬~100萬(含)、大於10萬營銷承包商、除電梯、消防設備、空調設備外的其他設備由招標小組提供定標意見，提交城市公司總經理，由片區總經理審批確定中標單位，知會項目負責人，交集團運營管理部備案。

3)一般工程300萬以上、重大工程和材料設備100萬以上、電梯、消防設備、空調設備由招標小組提供定標意見，提交城市公司總經理、片區總經理、集團運營管理部、集團分管副總裁，由總裁審批確定中標單位，知會項目負責人。

10.2根據權限城市公司總經理、片區總經理、總裁應在《招標結果審批表》上籤署明確的意見並簽名。

　　11、簽發中標通知書

造價採購部在定標後5個工作日內向中標單位發放《中標通知書》，同時知會未中標單位;中標單位須向財務部繳納《社會勞動保險金》或財務部根據合同約定在進度款中扣除。

　　12、直接採購工程

12.1工程50萬以下的採購方式採用直接採購。

12.2造價採購部根據工程部提供的工程承包商(須含工商營業執照複印件、税務登記證複印件、施工資質證書複印件、安全生產許可證、管理能力、經營狀況、以往業績等的有關資料)，進行資格審核、工程量清單的數量和價格審核。

12.3造價採購部的審核結果，提交城市公司分管副總審核，城市公司總經理審批確定工程承包商，知會項目負責人、片區總經理，由集團運營管理部備案。

　　13、直接採購材料設備

13.1材料30萬以下的採購方式採用直接採購。

13.2造價採購部根據工程部提供的材料材質和規格、材料設備清單，進行詢價和技術、經濟對比。

13.3設計部對材料提供技術意見。

13.4造價採購部的材料比較結果的意見，提交城市公司分管副總審核，城市公司總經理審批確定供應商，知會項目負責人、片區總經理，由集團運營管理部備案。

　　14、合同簽訂

經辦部門(造價採購部)負責按《合同管理流程》規定擬訂合同並與供方簽訂合同，甲供材料/設備簽定合同後造價採購部將合同副件交工程部。

　　15、供方評價

15.1項目竣工後3個月內或於每年度結束前15天，由經辦部門(造價採購部)就評審的內容及要求，下發《供方履約評估表》到工程部、設計部、行政公共事務部、客户服務部。相關部門應就評審的內容在10個工作日內做出明確的評價意見並闡明事實和理由，並將評審結果反饋經辦部門。評審應包括以下內容：

1)業務完成質量情況;

2)業務合作過程中的配合與服務情況;

3)合同工期的履行情況;

4)安全文明施工情況;

5)材料/設備的供應情況;

6)結算的辦理情況;

7)售後服務情況;

8)其他情況。

15.2評審結果以《合格供方名單》、《不合格供方名單》的方式提請分管副總審核、城市公司總經理、片區總經理、集團運營管理部審核，集團分管副總裁批准，由集團運營管理部進行供方信息庫更新。批准的結果作為公司選擇投標單位的依據，不合格供方在未來兩年內不能參加公司開發項目的業務投標，兩年後如參加公司業務投標，需重新考察評審。