投資性房地產轉換的會計處理

投資性房地產與固定資產的轉換以及投資性房地產成本計量模式與公允價值計量模式之間的轉化，在各種考試中都會涉及。尤其在實務中操作，需要尤為關注。下面是yjbys小編為大家帶來的投資性房地產轉換的會計處理的知識，歡迎閲讀。

日前，一則《因涉房固定資產成本法入賬 16家上市銀行隱藏房產3萬億元》的報道甚是奪人眼球。據報道統計，截至2014年年底，上市銀行的自有涉房固定資產淨值約為5900億元，而且絕大多數銀行都是以成本作為初始價值，並按照每年折舊3%至7%的速度進行減值。

大致測算，即使按照最保守的估計，這部分資產的真實市價也將達到2.2萬億元，其賬外隱藏的“私房錢”可能達到3萬億元。該報道稱,上市銀行有一筆如此大的鉅額財富長期“沉睡”且未能反映在會計報表中，而這筆財富正是其房地產資產的鉅額增值部分。對於“求錢若渴”的上市銀行來説，是故意隱匿這筆財富，還是不得已而為之。本文從會計的角度，案例解析一下固定資產與投資性房地產的'計價模式對上市公司財報的影響。

　　固定資產與投資性房地產的區別

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定，投資性房地產，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。投資性房地產主要包括:已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權和已出租的建築物。

《企業會計準則第4號——固定資產》規定，固定資產是為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有，使用壽命超過一個會計年度的有形資產。

根據以上定義，不難發現它們的區別主要有：一是持有的目的不同，固定資產是為生產商品、提供勞務、出租或經營管理而持有;投資性房地產是為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有。二是包含的範圍不同，投資性房地產主要包括已出租的土地使用權、持有並準備增值後轉讓的土地使用權以及已出租的建築物。

此外，下列各項不屬於投資性房地產:一是自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產;二是作為存貨的房地產。所以固定資產與投資性房地產之間的轉換，需要嚴格注意以上限制，操作適當便會“左右逢源”，善用者則能更好地體現管理者的意圖，或者更能體現會計的實質，使報表準確反映企業信息。否則，用之不慎，便會“左右兩難”，難記後果。

據《因涉房固定資產成本法入賬16家上市銀行隱藏房產3萬億元》的報道，銀行雖然擁有大量的房地產資產，只要該部分資產銀行仍然在經營使用，那就僅僅只能作為生產資料要素來看，其使用價值是不變的。若不打算出售，只能是自用房產作為固定資產採用成本法進行計量，即使銀行擁有大量黃金地段房產，市價翻倍。若以自用為目的，而不是為了賺取租金、獲取升值，也只能作為固定資產按成本模式計量，不得轉為投資性房地產按照公允價值進行計量，所謂的“隱藏房產3萬億元”也只能是一廂情願的美好憧憬。

　　投資性房地產的計價模式

所謂公允價值，亦稱公允市價、公允價格，是指熟悉市場情況的買賣雙方在公平交易的條件下確定的價格，或無關聯的雙方在公平交易的條件下一項資產可以被買賣或者一項負債可以被清償的成交價格。

一般情況下，企業通常應當採用成本模式計量投資性房地產。如果要採用公允價值計量的，需要滿足兩大條件：一是投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場;二是企業可以從活躍的房地產交易市場獲得同類或類似房地產的市場價格及相關信息。

投資性房地產，可以選擇用成本模式計量，也可以選擇用公允價值模式(可簡單理解為市價)計量。但只能二選一，不可並存。選擇成本模式計量的，可以改為公允價值模式計量。選擇公允價值計量的，不允許改為成本模式。所以公允價值的使用應慎之又慎，否則將令你左右為難，悔不當初。

投資性房地產以成本模式計量，與普通的存貨或者固定資產一樣，按時計提折舊，屬於比較謹慎的會計政策。投資性房地產以公允價值模式計量，不再計提折舊和攤銷，直接將其公允價值變動計入當期損益，影響當期利潤。市價的漲跌衝擊着公允價值計量的投資性房地產的賬面價值，抑或浮盈，抑或浮虧，只不過是表上游戲，如此紙上富貴，不過是海市蜃樓，不太實在。

所以，財報中埋着的是“地雷”還是“私房錢” ，一方面與上市公司計量模式有關，而採用何種計量模式，受公司管理者意圖等因素影響。另一方面，股民等報表使用者應有一定的財報分析知識，知己知彼，防患於未然。

以“投資性房地產”為例，《因涉房固定資產成本法入賬 16家上市銀行隱藏房產3萬億元》報道，如果銀行的房產未來並不一定都長期自用，若銀行的物理網點能夠被電子銀行、手機銀行所替代，銀行就可能出售出租涉房固定資產或將其變為投資性房產，這種情況下，投資性房地產公允價值的計量應當尤為關注。熟悉投資性房地產的計價模式之間的轉換，善用之方長遠。